Ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (con esclusione delle categoria a/10 e C/1), la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per 120 (110 se prima casa).
La ratio della norma è quella di adeguare i corrispettivi delle vendite (e quindi della base imponibile) ai valori del mercato evitando che i contribuenti indichino corrispettivi irrisori per evitare operazioni accertative. A questa conclusione conduce il ragionamento svolto dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 145/E del 9.6.2009, la quale ha affermato che, la finalità della norma “consiste, tra l’altro, nel far emergere i reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari”.
Il primo requisito soggettivo è che la cessione avvenga nei confronti di persone fisiche. È inoltre necessario che tale acquisto non venga compiuto nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
Tale disciplina, originariamente prevista per le “cessioni” è stata riconosciuta espressamente applicabile alle vendite esecutive dalla Corte Costituzionale, che con la sentenza n. 6 del 23 gennaio 2014 ha dichiarato costituzionalmente illegittima la norma del (articolo 1, comma 497, legge 266/2005) nella parte in cui non prevedeva la sua applicazione agli acquisti effettuati in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.
Secondo l’Agenzia delle Entrate (circ. 6.2.2007 n. 6), la disciplina del pezzo valore interessa i trasferimenti:
– di immobili ad uso abitativo (gruppo catastale A, eccetto gli A/10) e/o relative pertinenze (es. C/6, C/2);
– posti in essere in favore di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di un’impresa, ovvero di un’arte o professione, bensì come privati;
– per cui l’acquirente (o in generale l’avente causa), sussistendone le condizioni, abbia richiesto al notaio di applicare le imposte sul valore catastale, avvalendosi del c.d. “prezzo-valore” (art. 1 co. 497 della L. 266/2005).
L’applicazione della disciplina del prezzo valore non opera automaticamente. Essa infatti si applica (ai sensi dell’art. 1, comma 497, 266/2005) su richiesta della parte acquirente resa al notaio “all'atto della cessione”.
Traslando questa previsione nell’ambito delle vendite esecutive, laddove l’atto di cessione (ossia l’atto che determina il trasferimento della proprietà) è costituito dal decreto di trasferimento, si deve giungere alla conclusione per cui fino a quando non sia stato emesso il decreto di trasferimento l’opzione per l’applicazione della disciplina del prezzo valore è sempre possibile.
Venendo al caso di specie, probabilmente il delegato vuole essere oltremodo prudente.
Cerchiamo id spiegare il perché di questa nostra opinione.
Ai sensi dell’art. 10, comma 1 let. c del D.P.R. 26/04/1986, n.131 (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro) soggetti obbligati a richiedere la registrazione del decreto di trasferimento sono i cancellieri (ed in caso di delega, il professionista delegati ai sensi dell’art. 591 bis c.p.c.), nel termine (fissato dall’art. 13, comma 1 bis inserito dall'art. 26, comma 1, D.lgs. 24 settembre 2015, n. 158;) di sessanta giorni dal deposito del decreto di trasferimento (la norma fa riferimento al giorno della “emanazione”, cosa che, con riferimento agli atti giurisdizionali, avviene con il loro deposito in cancelleria, essendo questo il momento in cui essi vengono giuridicamente ad esistenza).
Tale richiesta va eseguita presso l'ufficio del registro nella cui circoscrizione si trova il Tribunale (e dunque non l’ufficio del registro nella cui circoscrizione si trova l’immobile).
L’art. 16 prescrive inoltre che la registrazione viene eseguita “previo pagamento dell'imposta liquidata dall'ufficio”, dal che si evince che è l’ufficio che determina l’imposta dovuta in base all’atto presentato per la registrazione.
Infine, ai sensi dell’art. 54 comma 2 al pagamento dell’imposta liquidata dall’ufficio provvede il cancelliere (o il professionista delegato). In mancanza del pagamento l'Ufficio procede alla registrazione d'ufficio e notifica apposito avviso di liquidazione al delegato, con invito ad effettuare entro il termine di 60 giorni il pagamento dell'imposta.
Ed allora, evidentemente, è chiaro che l’atteggiamento del professionista delegato è figlio del timore che l’Agenzia delle entrate non riconosca i presupposti (che sopra abbiamo richiamato) per l’applicazione della disciplina del prezzo valore. Se invece si è assolutamente certi che i presupposti ricorrano, il nostro suggerimento è quello di contestare formalmente i conteggi.
