Il creditore pignora l'immobile principale ma non la quota di comproprietà di ente comune costituito da resede condominiale su cui insistono autorimesse, delle quali una in uso esclusivo. Il resede è costituito da numerose particelle, quindi catastalmente identificato. Al catasto però risulta intestato al Condominio (mentre in "Conservatoria" ci sono intestazioni separate pro quota). Secondo Cassazione 11272/2014 se c'è identificazione catastale autonoma non si può configurare un'estensione di pignoramento. Ma urta il senso comune che possa andare in esecuzione il solo appartamento senza le pertinenze condominiali. Ritenete si debba pensare a un'estensione del pignoramento ? E in tal caso come dovrebbe procedere il professionista delegato ? Oppure è da escludere? Grazie
Quota di resede condominiale non pignorata: estensione del pignoramento ?
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- Ultimo messaggio 13 novembre 2016
Come esattamente osservato nella domanda, la terza sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza 21 maggio 2014, n. 11272 ha affermato (sulla scorta del principio della c.d. “autosufficienza della nota di trascrizione”) che ove “il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un’obiettiva diversa risultanza dell’atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 cod. civ.
Peraltro, in senso parzialmente difforme all’arresto giurisprudenziale appena richiamato, si era precedentemente pronunciata Cass. civ., sez. III, 20 marzo 2012, n. 4378, la quale ha avuto modo di precisare che affinché operi l’estensione ex lege del vincolo imposto con il pignoramento sulla cosa principale alla pertinenza è necessario “non solo che sussista in concreto una relazione di asservimento così qualificabile nel rispetto dell’art. 817 cod. civ., ma che questa risulti con caratteri di assolutezza ovvero di indispensabilità o di inequivocità del rapporto pertinenziale, in modo che si possa così sopperire alla lacuna riscontrabile nella trascrizione del pignoramento riguardante soltanto la cosa principale, a fini di tutela dei terzi (cfr. Cass. n. 2278/90).
Fatta questa premessa, ed applicando fino in fondo i criteri elaborati dalla sentenza del 2014, suggeriamo di verificare se nel pignoramento e nella sezione D della nota di trascrizione si faccia riferimento, anche in modo generale, al fatto che il pignoramento comprende le pertinenze. Se così non fosse, riteniamo che il pignoramento, stante il precedente giurisprudenziale del 2014, non possa ritenersi esteso all’autorimessa, e dunque la procedura esecutiva proseguirà sulla sola cosa principale.
Se invece la sezione D della nota di trascrizione dovesse contenere un riferimento alla pertinenza, le suggeriamo di rappresentare la circostanza al giudice dell’esecuzione. Invero in questo caso, pur vendendosi anche la particella pertinenziale, colpita dal pignoramento, questa risulterebbe formalmente “libera” e dunque eventuali trascrizioni compiute medio tempore contro il debitore esecutato sarebbero, a nostro giudizio, opponibili alla procedura.
