Rispondiamo alle domande osservando quanto segue.
Com’è noto, l’art. 571 c.p.c., nel testo novellato dall’art. 13, comma 1 let. r) d.l. 27.6.2015, n. 83, convertito, con modificazioni, in l. 132/2015, prevede che l’offerta è inefficace, tra l’altro, quando è inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base.
Questo significa che la offerta inferiore (di non oltre un quarto) al prezzo base non è causa di esclusione.
Tuttavia, essa non garantisce, neppure ove sia l’unica offerta presentata, l’aggiudicazione. Cerchiamo di spiegare il perché.
La disciplina cui soggiace l’offerta unica si ricava dalla lettura dell’art. 572, commi 2 e 3.
Dispone la norma che:
- se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, la stessa è senz’altro accolta;
- se invece l’offerta è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può (non deve) procedere all’aggiudicazione quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’art. 588.
Il codice non disciplina quali siano e quali connotati debbano possedere queste serie possibilità, per cui esse vanno vagliate volta per volta. Supponiamo che, ad esempio, fatto 100 il prezzo base, vi siano due offerte: una per 75 (oppure 80, 85 ecc) ed una per 100. Supponiamo che quella di importo pari a 100 sia stata esclusa perché irregolare. In questo caso il Giudice potrebbe ritenere di non aggiudicare indicendo una nuova vendita al fine di consentire al partecipante escluso di riformulare correttamente l’offerta e così vendere ad un prezzo maggiore.
Diverso è il caso in cui l’offerta minima non sia l’unica ad essere stata presentata.
In questo caso la relativa disciplina è fissata dall’art. 573 c.p.c., dal quale si ricava in primo luogo che il Giudice deve disporre in ogni caso la gara tra gli offerenti.
Indetta la gara, se nessuno partecipa, o pur partecipando non si raggiunge almeno il prezzo base, il Giudice aggiudicherà l’immobile, a meno che non vi siano state istanze di assegnazione;
viceversa, se il prezzo base è raggiunto, il bene sarà aggiudicato anche in presenza di istanze di assegnazione.
In buona sostanza, dunque, l’offerta minima (o comunque inferiore al prezzo base) espone l’offerente al rischio che, se non vi saranno altre offerte e sia stata presentata una istanza di assegnazione, il bene sarà assegnato.
A questa considerazione si potrebbe replicare che tale pericolo non sussisterebbe in quanto l’intervenuta presentazione di una istanza di assegnazione dovrebbe essere resa nota ai potenziali offerenti, poiché la conoscenza dell’istanza di assegnazione consentirebbe di conseguire un prezzo maggiore, poiché colui il quale ha presentato l’offerta minima, avendo contezza dell’istanza di assegnazione, sarebbe invogliato a superarla per aggiudicarsi l’immobile.
Altro appunto risiederebbe nel dato per cui la segretezza dell’istanza di assegnazione sarebbe pregiudizievole per colui che dovesse risultare l’unico offerente, il quale non potendo rilanciare (non essendo prevista questa possibilità nel testo dell’art. 572 c.p.c.), subirebbe gli effetti di circostanze (la presenza di altri offerenti) indipendenti dalla sua volontà.
In realtà a nostro avviso non è affatto così.
Al contrario, come ci si appresta a dimostrare, è proprio la segretezza dell’istanza di assegnazione a garantire la possibilità di conseguire un prezzo più alto.
A questo proposito è utile distinguere due scenari possibili.
Si ipotizzi, come primo scenario possibile, di rendere conoscibile l’istanza di assegnazione alla scadenza del termine di 10 giorni previsto dall’art. 588 c.p.c. In questo caso, evidentemente, nessuno formulerebbe offerte di acquisto prima di quel momento, pur potendolo fare; di contro, dopo quel momento, tutti coloro che sarebbero stati disponibili a versare il prezzo base si determinerebbero a depositare l’offerta minima ove nessuna istanza di assegnazione fosse stata depositata; inoltre, in sede di eventuale gara tra gli offerenti, nessuno rilancerebbe se non in ragione della necessità superare altre offerte.
Altra opzione di scelta potrebbe essere quella di rendere conoscibile la presentazione delle istanze di assegnazione solo dopo l’apertura delle buste. In questa circostanza, se si decidesse di dover comunicare il dato prima della gara si avrebbe che, comunicata l’assenza delle istanze di assegnazione (oppure, il che è lo stesso, non comunicato alcunché), tutti gli offerenti potenzialmente interessati ad offrire anche il prezzo base si asterrebbero dal farlo ove non costretti dalla necessità di superare altre offerte. Inoltre, in caso di unico offerente, aperta la busta e verificato che l’offerta è inferiore al prezzo base, si consoliderebbe in capo al creditore che ha depositato istanza di assegnazione in diritto di vedersi assegnato il bene in forza della chiara previsione dell’art. 572 c.p.c., il che impedisce di invitare l’unico offerente a rilanciare. Se invece si decidesse di comunicare la presenza/assenza di domande di assegnazione solo all’esito dello svolgimento della gara, consentendo una sostanziale riapertura della stessa, risulterebbe violato il disposto dell’art. 573 c.p.c. nella parte in cui attribuisce al creditore assegnatario il diritto al trasferimento del bene in caso di offerte inferiori al prezzo base.
In definitiva, dunque, è dimostrato che solo la segretezza dell’istanza di assegnazione consente di conseguire il miglior risultato in termini di prezzo di aggiudicazione.
Affermata la segretezza dell’istanza di assegnazione, ogni potenziale offerente è perfettamente consapevole del fatto che se intende porsi al riparo di essa deve formulare una offerta di acquisto almeno pari al prezzo base, poiché se scende al di sotto corre il rischio di vedersi surclassato, ove dovesse risultare un unico offerente, dal creditore.
