Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.
Per quanto riguarda il termine per il versamento del saldo prezzo, si dovrà consultare l’ordinanza di vendita, nel quale detto termine deve essere indicato. Si ricordi che ai sensi dell’art. 569, terzo comma, c.p.c., con l’ordinanza di vendita il Giudice stabilisce, tra l’altro, “il termine, non superiore a 120 giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo dev’essere depositato”. In mancanza di indicazioni (nell’ordinanza o nell’avviso di vendita), il termine sarà di 120 giorni.
Quanto al compenso del delegato, esso è disciplinato dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:
Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;
Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00;
quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00
In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato dal Giudice in misura diversa da quanto appena illustrato, e dunque è bene verificare se vi sia stata una eventuale diversa determinazione nell’ordinanza di vendita.
A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).
Se il decreto di trasferimento dovesse essere emesso entro giugno, le imposte di registro, ipotecaria e catastale verrebbero versate nella misura fissa di €. 200,00 ciascuna ai sensi dell’art. 16, comma 2 bis, D.L. 14/02/2016, n. 18, convertito, con modificazioni, con l 8 aprile 2016, n. 49.
A proposito dei debiti condominiali, ricordiamo che ai sensi dell’art. 63 bis disp. att. c.p.c., "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
La norma si riferisce non già all’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità (in questo senso si è pronunciato Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”). Se ne deve ricavare che per individuare quali sono le due annualità in relazione alle quali l’acquirente risponde, in solido con il debitore esecutato, dei debiti condominiali, è necessario conoscere quale sia l’annualità in corso alla data di deposito del decreto di trasferimento. Le annualità precedenti, in forza di tale disposizione, non sono richiedibili all’aggiudicatario.
Infine, a proposito della previsione di cui all’art. 508 c.p.c., osserviamo che essa non crea alcun obbligo in capo all’aggiudicatario, riconoscendogli semplicemente la facoltà, se lo ritiene, di accollarsi il debito del debitore, con le relative garanzie. Ma si tratta, come detto, di una mera facoltà e non già di un obbligo.
