La questione va affrontata considerando tributo per tributo.
Proviamo a fornire le coordinate per orientarsi.
Occorre partire dalla premessa per cui non esistono privilegi generali immobiliari (vale a dire crediti assistiti da privilegio su tutti i beni immobili del debitore), tranne che la legge non disponga diversamente: lo si ricava dalla lettura dell’art. 2746 c.c. a norma del quale “Il privilegio è generale o speciale. Il primo si esercita su tutti i beni mobili del debitore, il secondo su determinati beni mobili o immobili”.
Ciò posto, ai sensi dell’art. 2748, co. 2, c.c., il privilegio speciale immobiliare prevale sull’ipoteca, salvo che la legge disponga diversamente”.
Sono quindi postergati al creditore ipotecario i crediti i seguenti crediti:
- crediti del promissario acquirente (privilegio generale ex art. 2775 bis c.c.);
- crediti per T.F.R. e indennità sostitutiva di preavviso (privilegio generale ex artt. 2776, c. 1, e 2751 c.c.);
- crediti per spese funebri, d’infermità e alimenti (privilegio generale ex 2776, c. 2, e 2751 c.c.); crediti per retribuzioni e risarcimento danni ai dipendenti; crediti dei professionisti per gli ultimi due anni di prestazione; crediti dell’agente per l’ultimo anno;
- crediti del coltivatore diretto, crediti dell’impresa artigiana;
- crediti delle società cooperative e delle imprese fornitrici di lavoro temporaneo (crediti generali ex artt. 2776, c. 2, e 2751-bis c.c.);
- crediti per contributi obbligatori di invalidità, vecchiaia e superstiti (crediti generali ex artt. 2776, c. 2, e 2753 c.c.) compreso il 50% degli accessori (art. 2754 c.c.)
- crediti dello Stato per imposte e sanzioni dovute per IRPEF, IRES, IRAP, IVA. Il d.l. 6 luglio 2011, n. 98, art. 23, comma 39, ha esteso il privilegio sussidiario anche ai crediti per imposte dirette; la disposizione si osserva anche per i crediti sorti anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto.
Gli altri privilegi speciali immobiliari (tutti gli altri) invece non sono postergati al creditore ipotecario e trovano quindi soddisfazione prima dei creditori ipotecari.
