Un creditore ipotecario precisa il credito indicando il capitale e gli interessi moratori come liquidati nel decreto ingiuntivo. L'ipoteca giudiziale iscritta non precisa interessi, tasso, ecc.. Pertanto gli interessi moratori sono da collegare in chirografo. Gli interessi legali nei limiti sempre garantiti da ipoteca non sono stati ruchiesti/conteggiati. Il delegato alla vendita deve mettersi a calcolare gli interessi legali (perdendo tempo) perché il creditore ha precisato male il credito ? È corretto che il delegato inviti il creditore a fare i conti ? ... oppure la precisazione del credito depositata e consultabile da tutte le parti non è modificabile ? Come delegato cerco di essere il più preciso possibile ma mi sono un poco stufato di dover sopperire a precisazioni del credito fatte male e di fretta da alcuni colleghi. Quel& è il vostro parere.
Precisazione del credito errata
- 3,4K Viste
- Ultimo messaggio 03 febbraio 2020
L’estensione dell’ipoteca agli interessi è disciplinata dall’art. 2855, commi 2 e 3, c.c. a mente dei quali “qualunque sia la specie d’ipoteca, l’iscrizione di un capitale che produce interessi fa collocare nello stesso grado gli interessi dovuti, purché ne sia enunciata la misura nell’iscrizione. La collocazione degli interessi è limitata alle due annate anteriori e a quella in corso al giorno del pignoramento, ancorché sia stata pattuita l’estensione a un maggior numero di annualità; le iscrizioni particolari prese per altri arretrati hanno effetto dalla loro data.
L’iscrizione del capitale fa pure collocare nello stesso grado gli interessi maturati dopo il compimento dell’annata in corso alla data del pignoramento, però soltanto nella misura legale e fino alla data della vendita”.
Sulla base di questa norma la prelazione ipotecaria comprende:
- gli interessi corrispettivi al tasso convenzionale maturati nell’anno in corso al momento del pignoramento e nel biennio anteriore, se enunciati nell’iscrizione (rectius nella nota di iscrizione dell’ipoteca) e nei limiti di quanto enunciato;
- gli interessi legali maturati successivamente all’anno in corso e sino al decreto di trasferimento;
- eventuali interessi eccedenti i tre anni, ma solo se oggetto di separata ed autonoma iscrizione ipotecaria effettuata successivamente alla scadenza degli interessi.
Restano pertanto esclusi gli interessi maturati anteriormente al biennio, salvo che vi sia stata per questi una successiva e distinta iscrizione ipotecaria specificamente fatta per essi.
Quindi, gli interessi convenzionali prodotti dal credito ipotecario nell’anno in corso alla data del pignoramento e nelle due annualità precedenti godono dello stesso privilegio del capitale. Stesso privilegio è riconosciuto agli interessi maturati nell’annualità successiva alla data del pignoramento, e fino al decreto di trasferimento, ma nella misura legale.
L’art. 2855 a proposito della estensione degli interessi dispone che l’iscrizione di un capitale che produce interessi fa collocare nello stesso grado gli interessi dovuti per le due annualità anteriori al pignoramento e per l’annualità in corso, purché ne sia enunciata la misura nell’iscrizione, e che l’iscrizione del capitale fa pure collocare nello stesso grado gli interessi maturati dopo il compimento dell’annata in corso alla data del pignoramento, e fino alla vendita, ma nella misura legale.
La norma pone una deroga alla regola generale della estensibilità dell’ipoteca agli accessori, regola che a sua volta è in connessione con il principio di specialità dell’ipoteca, principio per il quale, come è noto, la garanzia va riferita a beni specificamente indicati mentre, quanto al credito, si richiedono la sua determinatezza e l’indicazione della somma iscritta (Così Cass. civ., sez. I, 1 febbraio 1995, n. 1116, in motivazione).
La misura degli interessi deve essere specificatamente indicata nella nota d’iscrizione, o comunque devono essere indicati elementi oggettivi che ne consentano la determinazione sulla base di mere operazioni di calcolo (Corte App. Genova, 28 aprile 1990). Se invece la misura degli interessi non si ricava dalla nota di trascrizione o in essa sono indicati elementi che lasciano margini di apprezzamento discrezionale all’interprete, o comunque sono suscettibili di condurre a risultati diversi, l’estensione dell’ipoteca agli interessi è nulla. Così, ad esempio, si ritiene nulla l’inclusione nella garanzia ipotecaria di interessi genericamente quantificati con riferimento al “tasso variabile”, anche se in dottrina si è ritenuto in questo caso sarebbe sufficiente indicare il parametro finanziario che forma la base di calcolo degli interessi.
Un problema (tra i tanti) che si pone è di verificare se sia possibile, in luogo della semplice indicazione che il capitale garantito da ipoteca è produttivo di interessi (con l’indicazione del tasso), anche la diretta iscrizione di una somma globale corrispondente alle tre annualità di legge, e se in tal caso il limite iscritto possa o meno essere superato.
La risposta della dottrina e della giurisprudenza è stata favorevole (Cass. civ., sez. I, 29 agosto 1998, n. 8657; sez. I, 20 marzo 1998, n. 2925 e, da ultimo, la già citata, sez. III, 6 marzo 2012, n. 3494). Infatti se la ratio della norma di cui al secondo comma dell’art. 2855 c.c., nella parte in cui richiede che sia indicato il tasso di interesse, è quella di permettere agli altri creditori o al terzo proprietario di calcolare quale sia il credito per interessi garantito dall’ipoteca, ove detta determinazione sia effettuata direttamente in sede di iscrizione, con l’individuazione di una somma specifica, viene maggiormente salvaguardata la finalità della norma.
Quindi, traendo le fila, occorre preliminarmente leggere la nota di iscrizione ipotecaria e verificare se può ritenersi, sulla scorta di quanto abbiamo detto, che l’iscrizione comprenda anche gli interessi.
Quanto agli interessi moratori ricordiamo come in giurisprudenza sia stato affermato che “Ai sensi del terzo comma dell'art. 2855 cod. civ., sono assistiti dal privilegio ipotecario anche gli interessi, al tasso legale via via vigente, che siano maturati successivamente all'annata in corso al momento del pignoramento, ovvero al momento dell'intervento in giudizio (per i crediti azionati ai sensi degli artt. 499 e 500 cod. proc. civ.), e sino alla vendita del bene oggetto di ipoteca, qualunque natura essi abbiano, moratoria o corrispettiva, non potendosi escludere i primi, sia per l'impossibilità di operare una lettura dell'art. 2855 cod. civ. che correli il comma terzo al secondo (che fa riferimento ai soli interessi corrispettivi), sia perché dal termine dell'annata in corso al momento del pignoramento possono decorrere solo quelli moratori (Cass. Sez. III, 28 luglio 2014, n. 17044).
Quanto al computo, registriamo che la giurisprudenza si è pronunciata nel senso di ritenere sufficiente una domanda generica di corresponsione degli interessi, non pretendendone il calcolo da parte del creditore e neppure l’indicazione della tipologia (Cass. sez. II, 25 febbraio 1980, n. 1322).
Riteniamo tuttavia che esistano argomenti per pretendere che il creditore adempia ad un suo preciso onere e quindi legittima una richiesta di chiarimenti, con l’avvertenza che in difetto saranno indicate le somme indicate in precetto. È tuttavia evidente che una integrazione non esime il professionista delegato da un rigoroso controllo sulla eventuale integrazione pervenuta.
