Buonasera, Avrei un quesito abbastanza urgente da sottoporre. A dicembre 2019 ho acquistato un immobile come prima casa in corso di costruzione, quindi identificato al catasto solo dal foglio, particella e sub, quindi non ancora accatastato. In contemporanea all’acquisto ho trasferito subito la mia residenza ed ho terminato i lavori di ristrutturazione nel novembre 2020, ho proceduto con l’accatastamento ed il frazionamento in due abitazioni. Riassumendo io ho acquistato e stabilito la residenza al sub 1 Dopo un anno ial posto del sub 1 sono stati generati il sub 2 e 3. Ho ricevuto un’offerta di acquisto per uno dei due appartamenti che rivenderò prima dei 5 anni. Vorrei sapere se la plusvalenza realizzata mediante vendita di uno degli appartamenti derivanti dal frazionamento debba essere assoggettata a tassazione ex art. 67, comma 1 lett. b) del D.P.R. n. 917/1986; Informandomi su internet,L’Agenzia delle entrate ha fatto presente come l'art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, allo scopo di tassare le plusvalenze (differenza positiva tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto) realizzate attraverso le cessioni di immobili poste in essere con finalità speculative, annovera tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Il mio dubbio è che Non vorrei che L agenzia delle entrate mi faccia problemi per il fatto che la residenza sia stata messa su un appartamento acquistato catastalmente in corso di costruzione. Grazie mille
Plusvalenza immobile frazionato
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- Ultimo messaggio 16 novembre 2020
La questione è effettivamente è dubbia, ma per ragioni in parte diverse da quelle indicate nella domanda.
Invero, l'Amministrazione finanziaria nella citata circolare 19/E del primo marzo 2001 (ribadita sul punto dalla circolare n. 38/E del 12 agosto 2005) ha genericamente riconosciuto l’applicabilità dei benefici all'acquisto di fabbricati non ancora ultimati. Sulla scorta del dato normativo, ed in considerazione della elaborazione giurisprudenziale che si è formata sul punto, a nostro avviso l’agevolazione spetta, in sede esecutiva, anche se l’immobile non risulta accatastato come in F/3, cioè in corso di costruzione.
Inoltre, non è necessario procedere all’accatastamento dell’immobile per godere dei benefici fiscali legati all’acquisto della prima casa. Invero, la Tabella A, parte II, n. 21, allegata al D.P.R. n. 633/1972 estende l’agevolazione IVA legata all’acquisto della prima casa anche alle abitazioni non ultimate.
Analoga disposizione non è prevista in materia di imposta di registro ma l’Agenzia delle entrate con la ricordata circolare 19/E/2001, ribadita successivamente con la circolare n. 38/E/2005 ha riconosciuto l’applicabilità dei benefici prima casa agli immobili in corso di costruzione anche ai fini dell’imposta di registro, a condizione che essi presentino le caratteristiche delle abitazioni non di lusso con la precisazione che in sede di acquisto l’acquirente dovrà dichiarare di “non rendere l’abitazione di lusso nel prosieguo dei lavori”.
In questi termini si era pronunciata anche la giurisprudenza (cfr. Cass., sez, V, 7 luglio 2000, n. 9150).
Ciò che tuttavia desta perplessità è il fatto che si è trasferita la residenza in un cespite in cui erano in corso di realizzazione non uno ma due appartamenti.
A fronte dunque di un eventuale accertamento si dovrebbe dire che comunque per la maggior parte del tempo intercorrete tra la data di acquisto e quello di vendita il soggetto abbia dimorato abitualmente l’intero fabbricato.
