Gentilissimi, vi scrivo per capire come comportarmi per un udienza riguardante la vendita di cui sono l aggiudicatario. Nel dicembre 2017 ho partecipato alla 13 vendita di una serie di lotti e sono risultato aggiudicatario di uno di essi. Inizialmente ho ricevuto un prospetto di pagamento verso un istituto bancario ma che una volta contattato mi ha informato che quel immobile non risultava da loro ipotecato. Nel risentire l ufficio unico notai mi è stato presentato un nuovo prospetto di pagamento a beneficio del tribunale. Nonostante il pagamento sia stato effettuato a febbraio ho avuto solo nuove informazioni a fine novembre 2018 dopo la firma per la presa visione della certificazione energetica. Contattando il custode fallimentare mi veniva consigliato di richiedere, con un istanza al giudice, le chiavi dell immobile. Mentre depositavo in cancelleria l'istanza, venivo informato dall impiegato dello sportello che il giudice aveva convocato un udienza per febbraio 2019 in quanto l ipoteca dell immobile non era stata rinnovata nel 2012. Come posso comportarmi? Se il tutto dovesse decadere c è modo di chiedere danni causati dalle negligenze avvenute da chi ha gestito l intera pratica in questi 12 mesi?
Pignoramento non aggiornato
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- Ultimo messaggio 05 gennaio 2019
Il fatto che l'ipoteca si estingua è irrilevante per l'aggiudicatario, poiché si tratta di evento che incide soltanto sulla distribuzione del ricavato.
Osserviamo, tuttavia, che verosimilmente nella domanda vi è un errore poiché ciò che non è stata rinnovata è la trascrizione del pignoramento.
Se, come riteniamo, fosse questo il problema, la questione è abbastanza delicata.
L'art. 62 della l. n. 69/2009 è intervenuto sull’efficacia della trascrizione della domanda giudiziale, del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo di immobili introducendo, tra l’altro, due nuove norme nel codice civile: gli artt. 2668-bis e 2668-ter.
L’art. 2668-bis c.c., rubricato “Durata dell’efficacia della trascrizione della domanda giudiziale”, dispone che “la trascrizione della domanda giudiziale conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data» e che «l’effetto cessa se la trascrizione non è rinnovata prima che scada detto termine”.
L’art. 2668-ter c.c., rubricato “Durata dell’efficacia del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili”, si limita a prevedere che: “le disposizioni di cui all’articolo 2668-bis si applicano anche nel caso di trascrizione del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili”.
Per effetto di queste previsioni la durata dell’efficacia della trascrizione della domanda giudiziale, del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili, si allinea a quella dell’efficacia dell’iscrizione ipotecaria (artt. 2847 c.c.), della trascrizione dell’atto di opposizione alla donazione (art. 563, ultimo comma, c.c.), nonché al termine – pur sempre ventennale - di prescrizione dei diritti reali su cosa altrui (artt. 954, ultimo comma, 970, 1014, n. 1, 1073, primo comma c.c.), di prescrizione dell’ipoteca sui beni acquistati da terzi (art. 2880 c.c.), necessario per usucapire (art. 1158 c.c.).
All’indomani della entrata in vigore di queste norme, dottrina e giurisprudenza si sono poste il problema di verificare quali effetti producesse la mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento sulle procedure esecutive.
Sul punto, mentre taluni ritenevano che la mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento avrebbe comportato l’estinzione della procedura, altri osservavano che l'omissione non era ostativa al prosieguo della procedura, ponendosi al più un problema di opponibilità ai terzi dell’acquisto dell'aggiudicatario; altri ancora ritenevano che, rilevato il decorso del ventennio, il Giudice avrebbe potuto assegnare un termine per la rinnovazione della trascrizione, non osservato il quale la procedura non poteva avere ulteriore corso.
Con sentenza n. 4751 dell’11 marzo 2016 la Corte di Cassazione è intervenuta sulla questione ritenendo che la mancata rinnovazione della trascrizione comporta l’estinzione del giudizio, argomentando nel senso che la mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento nel termine ventennale - rilevabile anche d'ufficio dal giudice - determina la caducazione del processo esecutivo, ivi compreso il pignoramento, restando preclusa la possibilità per l'interessato di procedere ad una rinnovazione tardiva, di sua iniziativa o su termine concesso dal giudice dell'esecuzione, ancorata all'originario pignoramento, sebbene divenuto sensibile ad atti di disposizione "medio tempore" posti in essere da parte del debitore pignorato.
In motivazione, la Corte ha osservato che “la fattispecie della mancata rinnovazione della trascrizione in quanto determinativa dell'impedimento alla prosecuzione del processo dà luogo ad un fenomeno estintivo che, pur normativamente giustificato, il legislatore non ha inteso collocare sotto l'àmbito dell'art. 630 c.p.c.. Il potere officioso del giudice si deve allora estrinsecare certamente, sempre che non consti già ex actis la mancata rinnovazione, nell'invito a documentare se si è eseguita la rinnovazione ed eventualmente nell'assegnazione di un termine per documentare la rinnovazione (tempestiva), decorso il quale egli deve dichiarare che il processo esecutivo non può proseguire, perché è venuto meno l'effetto dell'originaria trascrizione del pignoramento ed esso stesso. Se si vuole, il contenuto potrà essere una formale dichiarazione di estinzione del processo esecutivo, ma senza parametrazione all'art. 630 c.p.c. Con la conseguenza che il provvedimento del giudice dell'esecuzione, com'è accaduto nella specie, sarà suscettibile di controllo con il normale rimedio previsto contro i provvedimenti del giudice, cioè l'opposizione agli atti ex art. 617 c.p.c. (e la stessa cosa dicasi per il provvedimento negativo).
La soluzione patrocinata, è stata poi confermata da Cass. Civ., sez. III, 29 luglio 2016 n. 15764.
Fatta questa premessa, e venendo alla domanda formulata, resta da chiedersi quale effetto produca la caducazione del pignoramento per decorso del termine ventennale sulle aggiudicazioni medio tempore intervenute. È opinione condivisa che questo effetto debba essere coordinato con la previsione di cui all’art. 632 c.p.c., a mente del quale “Se l’estinzione del processo esecutivo si verifica prima dell’aggiudicazione o dell’assegnazione essa rende inefficaci gli atti compiuti, se avviene dopo l’aggiudicazione o l’assegnazione la somma ricavata è consegnata al debitore” e dell’art. 187 bis disp att c.p.c., il quale prevede che “in ogni caso di estinzione o chiusura anticipata del processo esecutivo avvenuta dopo l’aggiudicazione, anche provvisoria, o l’assegnazione, restano fermi nei confronti degli aggiudicatari o assegnatari, in forza dell’articolo 632, secondo comma, del codice, gli effetti di tali atti”.
Orbene, in applicazione dell’art. 632 c.p.c., dal cui tenore letterale si ricava il dato per cui lo spartiacque non va ricercato nella declaratoria di estinzione, che, come affermato dalla giurisprudenza, ha efficacia meramente ricognitiva (in questi termini Cass., sez. III, 21 novembre 2017, n. 27545), quanto piuttosto nel momento in cui la causa estintiva si è verificata, l’aggiudicazione resta salva solo ove sia intervenuta nel ventennio di efficacia della trascrizione del pignoramento. Questa lettura, del resto, è conforme alla ratio della norma, la cui esigenza è proprio quella di salvaguardare l’acquisto dell’aggiudicatario il quale, essendo in condizione di verificare la trascrizione del pignoramento, ha diritto di vedersi trasferito il bene se al momento dell’aggiudicazione il processo non poteva dirsi estinto essendo il pignoramento ancora valido.
Viceversa, ove l’aggiudicazione sia avvenuta dopo lo spirare del ventennio, essa dovrà essere travolta dalla declaratoria di estinzione della procedura, e l'aggiudicatario avrà diritto alla restituzione delle somme versate.
Resta da affrontare il tema, ugualmente spinoso, della eventuale responsabilità del professionista delegato, il quale abbia posto in vendita il bene nonostante lo spirare del termine di efficacia del pignoramento.
Qui profili di responsabilità potrebbero porsi. Usiamo tuttavia il condizionale poiché la questione, nel caso di specie, ci sembra dubbia in quanto la caducazione automatica della procedura per effetto della mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento non è, come abbiamo visto, del tutto condivisa in dottrina.
In via generale, infatti, la Corte di Cassazione ha affermato (sebbene in una fattispecie del tutto diversa, nella quale non venivano in rilievo profili di responsabilità del delegato) che per gli atti della procedura, siccome provenienti da un ufficio giudiziario, sono tali per cui l’offerente deve poter fare affidamento sulla loro correttezza (Cass. civ., sez. III, 2 aprile 2014, n. 7708).
Sulla scorta di questi dati probabilmente esiste un margine per affermare la responsabilità del professionista delegato
Essa, secondo noi, va limitata alle spese sostenute per partecipare alla vendita, ed alla perdita di migliori occasioni contrattuali (di cui chiaramente andrà offerta una prova rigorosa) poiché si tratta di una responsabilità probabilmente assimilabile alla responsabilità così detta precontrattuale, nella quale viene tutelato l'interesse di una parte a non essere coinvolta in trattative inutili o inefficaci.
Ci si deve infine interrogare, e la questione ad oggi rimane dubbia, se a queste ipotesi possa applicarsi la previsione di cui all'art. 1227 c.c., a mente del quale il risarcimento del danno deve essere diminuito se vi ha concorso il fatto colposo del danneggiato, mentre va del tutto escluso in riferimento ai danni che il danneggiato avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza.
La questione, infatti, a nostro parere si pone poiché i registri immobiliari sono pubblici, sicché l'offerente può agevolmente consultarli per verificare una serie di informazioni, tra le quali la validità temporale della trascrizione del pignoramento.
