pignoramento immobile indiviso

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Ultimo messaggio 10 luglio 2019

alemilano pubblicato 05 luglio 2019

Buongiorno a tutti

di recente io e i miei vicini di casa abbiamo ricevuto un'atto giudiziario di pignoramento per la nostra palazzina di 3 unità abitative,pignoramento de quale siamo estranei,di seguito vi riassumo la situazione:

Nel 2008 la società edile ha venduto al costruttore 2 subalterni contigui,(che chiamo A e B),ma sul rogito del costruttore compare solo il B,(pur avendoli pagati entrambi)

Il subalterno A inizialmente era un piccolo deposito,poi demolito dal costruttore che ha costruito sopra ai sub A e B la nostra palazzina

Nè il costruttore nè la società edilizia si sono accorti della dimenticanza del sub A, nemmeno il notaio che ha rogitato solo il subalterno B,(a detta del ns avvocato il notaio non ha colpe dato che rogita solo quello che gli viene sottoposto,ossia il sub B...è possibile..?)

Poi la palazzina viene costruita: sono 3 appartamenti uno a piano terra e 2 sopra

il subalterno A (passato in sordina, occupa metà dell'appartamento al piano terra ed è sotto a uno dei 2 appartamenti del primo piano (il mio)

Io e i vicini acquistiamo regolarmente i 3 appartamenti nel frattempo,dai nostri rogiti compare solo il sub B ,dato che il sub A non era riportato nemmeno nel rogito iniziale ,(quello di acquisto da parte del costruttore)

Passano 10 anni,la società edilizia (che aveva inizialmente venduto al costruttore e risulta al catasto ancora proprietaria del subalterno A) si indebita con la banca e cominciano i pignoramenti,tra cui anche il suddetto sub A

Le mie domande sono 3:

1) Rischio qualcosa dato che il mio appartamento si trova al primo piano,sopra al sub A,(dove all'inizio si trovava il piccolo deposito oggetto del pignoramento)...?

2) Siccome sono passati 10 anni tra il primo rogito e il pignoramento,per usucapione non dovremmo automaticamente diventare comproprietari del sub A (il deposito) al posto del debitato (la ditta edile) e quindi decadere il pignoramento..?

3) Su chi potrei rivalermi in caso pignorassero anche il mio appartamento,(dato che io non sono indebitato e dato che ho estinto il mutuo e sono proprietario al 100% del mio appartamento)?

Vi chiedo aiuto magari perchè grazie a voi si può avere qualche informazione utile in più,da passare anche al mio avvocato

Grazie mille

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inexecutivis pubblicato 08 luglio 2019

Rispondiamo alla domanda osservando come purtroppo qualche rischi vi sia poichè il fabbricato sub A non essendo stato trasferito con l'atto del 2008 è rimasto in capo alla società edile, e quindi è stato legittimamente pignorato dal creditore della società edile.

Ciò in forza del principio della autosufficienza della nota di trascrizione, a mente del quale il terzo non e tenuto a compiere indagini sul contenuto del documento esibito per la trascrizione, ma deve essere posto in grado di rilevare dalla stessa nota trascritta quale sia la natura e il contenuto dell'atto reso pubblico e, quindi, trattandosi di servitù, quale ne sia la natura e quale sia il fondo servente su cui essa grava (Cass. Sez. III, 31 agosto 2009, n. 18892).

Questo principio varrebbe anche si vi fosse stato un mero errore.

si è infatti affermato in giurisprudenza “Nella ipotesi di trascrizione in cui sia indicato erroneamente il soggetto a carico del quale è effettuata, gli effetti della assoluta incertezza sulla identità del proprietario dei beni ricadono sulla parte tenuta alla presentazione della nota di trascrizione; né assume efficacia il rimedio della correzione della trascrizione, cui si sia successivamente provveduto mediante il procedimento di correzione materiale dell'errore, perché, pur considerando l'efficacia retroattiva della sentenza, si sovvertirebbe comunque l'esigenza di certezza che regola il regime delle trascrizioni, con irragionevole sacrificio di chi, esaminando i registri immobiliari, abbia fatto affidamento sulla situazione di libertà del bene” (Cass., sez. III, 6 giugno 2014, n. 12835)

A questo punto come prima cosa occorrerebbe guardare l'atto del 2008 e comprendere se dalla sua interpretazione complessiva si può ricavare l'affermazione per cui anche il sub A sia stato trasferito.

Compiuta questa verifica, potrebbe affacciarsi l'idea di intraprendere un giudizio per l'accertamento dell'intervenuto acquisto per usucapione abbreviata. Si tratta comunque di un percorso impervio.