Buongiorno
prima di tutto, grazie per il vostro servizio
sto valutando se partecipare ad'un asta è vorrei sottoporvi la seguente questione:
in perizia viene indicato quanto segue
l'immobile risulta occupato con preliminare di compravendita, stipulato il 02/03/2016, con scadenza il 31/12/2018, trascritto il 15/03/2016 ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento). Successivamente, è stato stipulato un altro preliminare di compravendita per prorogare la scadenza di quello stipulato in data 02/03/2016. Il nuovo preliminare è stato stipulato in data 25/02/2019 e trascritto 27/02/2019 con scadenza 31/12/2021. Quest'ultimo contratto è stato trascritto post pignoramento (che è avvenuto il 18/08/2018) ma prima della scadenza del primo preliminare (02/03/2019).
in ordinanza il GE riporta che l'ultimo preliminare, sebbene ovvia continuazione del precedente, essendo stato trascritto dopo il pignoramento, non è opponibile alla procedura; mentre la trascrizione del precedente ha perso efficacia ex art.2645 bis co.3 c.c.
rileva peraltro osservare che il creditore procedente aveva trascritto ipoteca nel 2009, ben prima della trascrizione del primo preliminare avvenuta nel 2016
tanto premesso i dubbi sono i seguenti:
- il fatto che il secondo preliminare sia stato trascritto post perdita efficacia del precedente ma entro i termini indicati nello stesso espone l'eventuale aggiudicatario ad una potenziale azione da parte del promittente acquirente?
- visto che l'ipoteca è antecedente a tutti i preliminari trascritti, non è questo sufficiente per rendere il preliminare non opponibile alla procedura? Se così è perchè il GE nell'ordinanza di vendita precisa che quanto sopra indicato e non indica invece questo fatto?
per maggiore chiarezza riporto qui la successione cronologica degli eventi/trascrizioni
21-gen-2007 trascrizione ipoteca
31-gen-2016 stipula primo preliminare
1-feb-2016 trascrizione primo preliminare
8-ago-2018 stipula pignoramento
19-ago-2018 trascrizione pignoramento
31-gen-2019 perdita efficacia primo preliminare (ex art.2645 bis co.3 c.c )
4-feb-2019 stipula secondo preliminare
6-feb-2019 trascrizione secondo preliminare
6-mag-2021 OGGI
7-feb-2022 perdita efficacia secondo preliminare (ex art.2645 bis co.3 c.c )
grazie
Matteo
