Buongiorno a tutti e complimenti per il forum e per le risposte sempre ineccepibili.
Io, mia moglie e il nostro bambino di 5 mesi siamo purtroppo finiti in un incubo...questa la situazione:
- A giugno 2019 ci aggiudichiamo un immobile per 199'000€, a novembre saldiamo tramite mutuo, a dicembre arriva il Decreto di Trasferimento. La liberazione dell'immobile avviene solamente 3 settimane fa a seguito del blocco causa virus.
- Si tratta di una casa a schiera su 3 piani più interrato, in un complesso di 10 abitazioni analoghe. Permesso di costruire di ottobre 2004, vendita al primo proprietario (poi esecutato nel 2018) ultimata nel 2008, agibilità richiesta nel 2012.
- Finalmente entriamo e iniziamo a fare tutti i lavori che avevamo in mente a ritmi frenetici. Arriviamo al giardino e siccome vorremmo mettere degli autobloccanti a sostenere una piccola scarpata, per sicurezza andiamo all'Ufficio Tecnico del Comune per chiedere se è necessario un permesso. Il tecnico dell'UT sgancia la bomba: "Sapete dei problemi urbanistici relativi a questo complesso?". Cadiamo dal pero, in quanto sulla perizia del CTU (incaricato dal Tribunale), che ha anche fatto un accesso agli atti, è indicata nessuna difformità urbanistica/edilizia/catastale...proprio per questo abbiamo acquistato con una certa sicurezza su questo punto.
- Questo il nocciòlo: a ottobre 2004 il progetto presentato con permesso di costruire rispettava il PGT in vigore e quindi il cantiere è iniziato...ma a novembre 2004 è stato varato un nuovo PGT, che rendeva il progetto non conforme per altezza massima e cubatura massima. Il Comune tuttavia non ha sollevato problemi e l'impresa costruttrice ha proceduto con i lavori inconsapevole. La questione è emersa a partire dal 2005 durante una battaglia legale iniziata da un vicino e passata poi anche nelle mani di TAR e Consiglio di Stato. Da quanto ho capito, prima della validazione di un nuovo PGT esiste comunque un periodo di salvaguardia in cui bisogna già rispettare i nuovi canoni urbanistici. Di conseguenza è stato annullato a posteriori il permesso di costruire ed emesso l'ordine di demolizione per i volumi/altezze eccedenti, di difficile applicabilità in quanto è impossibile stabilire cosa demolire e cosa no mantenendo la stabilità degli edifici (nel frattempo abitati da famiglie). Nel 2010 il Comune prospetta quindi una sanzione di 467'000€, probabilmente da dividere sugli attuali 10 proprietari, inclusi quindi anche noi. 47k per abitazione insomma, una follia avendo comprato all'asta per risparmiare (neanche tanto).
- Tutto era già presente negli atti a cui ha avuto accesso il CTU nel 2018, ma nulla è stato segnalato in perizia, nonostante si trattasse di non conformità urbanistica (è esplicita in perizia l'indicazione "nessuna difformità urbanistica" invece). Io e mia moglie in questi giorni abbiamo avuto accesso agli atti ed era evidente la magagna anche se non siamo esperti, è dedicato un intero faldone alla controversia.
In caso venga comminata questa sanzione, è normale che dobbiamo pagarla noi? Proprietari da meno di un anno ed entrati in casa da 3 settimane, che ci siamo fidati:
- del Comune che non ha fatto notare nel 2004 che il permesso di costruire non rispettava il nuovo PGT imminente
- dell'impresa costruttrice che non ha verificato il rispetto del PGT imminente
- del Comune che pare abbia concesso agibilità per silenzio/assenso nel 2012, senza far notare il problema urbanistico
- del CTU incaricato dal Tribunale che in perizia, a seguito di accesso agli atti, non ha segnalato il problema urbanistico
In definitiva, come possiamo tutelarci? L'annullamento del permesso di costruire in autotutela da parte del Comune non dovrebbe essere possibile solo fino a 18 mesi dal rilascio, come riportato qui sotto?
art. 6, comma 1, lett. d), n. 1), L. 7 agosto 2015, n. 124, ha costituito un importante presa di posizione da parte del legislatore, l'articolo 21 nonies della legge n. 241 del 1990 è stato così modificato "Il provvedimento amministrativo illegittimo ai sensi dell'articolo 21-octies, esclusi i casi di cui al medesimo articolo 21-octies, comma 2, può essere annullato d'ufficio, sussistendone le ragioni di interesse pubblico, entro un termine ragionevole, comunque non superiore a diciotto mesi dal momento dell'adozione dei provvedimenti di autorizzazione o di attribuzione di vantaggi economici, inclusi i casi in cui il provvedimento si sia formato ai sensi dell'articolo 20, e tenendo conto degli interessi dei destinatari e dei controinteressati, dall'organo che lo ha emanato, ovvero da altro organo previsto dalla legge. Rimangono ferme le responsabilità connesse all'adozione e al mancato annullamento del provvedimento illegittimo". Dunque è stato previsto un termine "comunque non superiore a diciotto mesi", entro cui il provvedimento può essere annullato in autotutela. Decorso il termine non potrà più essere legittimamente esercitato il potere di ritiro per vizi di legittimità.
Venerdì abbiamo un primo appuntamento con un legale, ma vorrei avere anche un vostro parere da esperti.
Grazie mille per il vostro supporto.
Stefano
