PERIZIA DI STIMA ERRATA

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katiameneghel pubblicato 27 settembre 2017

Buongiorno,

si tratta di un immobile periziato dal CTU sulla base degli strumenti a sua disposizione (conservatoria, cartografia, etc), ma dopo un mio approfondimento ho trovato un errore che vi riporto qui sotto:

" L'accesso all'immobile avviene attraverso un'area comune ad un'altra bitazione adiacente."
Trattasi invece di una semplice servitù di passaggio che attraversa un giardino di un'altra proprietà.

Inoltre il CTU aggiunge sempre nella descrizione degli immobili:
" La superficie commerciale complessiva dell'immobile è pari a 180 mq. L'area complessiva su cui ricade il fabbricato è di 503 mq che risulta in comune con il sub n.17".
Non eseste nessuna area in comune e non a caso non è allegata come planimetria castatale

Ho già segnalato la cosa al perito e al delegato alla vendita.

Considero che, se in perizia fosse riportata la reale situazione dell'immobile, l'approccio dell'interessato all'immobile sarebbe sicuramente diverso.

La mia domanda è se esistono i presupposti per chiedere al giudige la sospensione dell'asta già programmata per il 2 ottobre.

Grazie dell'attenzione.

Katia

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inexecutivis pubblicato 29 settembre 2017

Rispondiamo alla domanda osservando che la questione andrebbe sottoposta al Giudice dell’esecuzione, al quale dovrebbe tuttavia fornirsi la prova certa degli errori indicati.

 

In questo caso il Giudice potrebbe, senza sospendere la vendita, chiedere al perito di relazionare in tempi brevissimi (prima della vendita), e se il perito dovesse confermare quelle discrasie la vendita potrebbe essere sospesa.

robert.c pubblicato 04 ottobre 2018

Buongiorno ho acquistato un immobile all'asta sulla base di una perizia del Ctu che determinava un valore di circa 100.000 euro (nello stato di fatto in cui il bene si trova).

Dopo aver fatto valutare il bene a 3 agenzie della zona, al fine di rivenderlo, ho scoperto che in realtà il valore del bene non è suoeriore ad euro 45.000 

Ho diritto ad un risarciemento danni dal Ctu che ha individuato un valore così lontano da quello di mercato?

cordiali saluti

inexecutivis pubblicato 06 ottobre 2018

A nostro avviso non vi sono i presupposti per chiedere ed ottenere il risarcimento del danno.

Va osservato, infatti, che l'offerente ha la possibilità di esaminare il bene posto in vendita e di compiere tutte le valutazioni del caso. Se quindi, dopo averle compiute (oppure rinunciando a compierle), si determina a formulare un'offerta di acquisto per un determinato importo, non può successivamente tornare sui propri passi, per in applicazione del generale principio della così detta autoresponsabilità.

Diverso sarebbe stato il caso in cui il bene acquistato avesse presentato dei vizi non riconosciuti né riconoscibili utilizzando l'ordinaria diligenza. In questo caso, anche se nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta in forza della espressa previsione dell'art. 2922 c.c., l'acquirente avrebbe potuto far valere le proprie ragioni nei confronti dello stimatore.

eagle24 pubblicato 20 ottobre 2018

Salve. Ho un quesito: nella perizia di un immobile che vorrei acquistare è stato segnalato dal ctu un bagno "abusivo" che si può regolare tramite sanatoria con aggiornamento planimetria catastale per variazione destinazione d'uso. E fino a qui ci siamo. Andando a rivedere l'immobile (in altro esperimento di vendita) il custode mi dice che c'è un altro bagno abusivo ma che il perito non si sa perchè non lo ha segnalato. In pratica si tratta di villino con 3 piani: piano interrato (dove c'è il bango non segnalato), piano terra (casa) e piano mansardato (dove c'è il bagno segnalato, costruito al posto di un semplice locale di sgombero). Quale sarebbe la soluzione migliore? Comprare e lasciare i 2 bagni abusivi fino a quando (se capita) non decido di vendere? oppure spendere soldi per sanare il primo e chiamare impresa per fare finta di costruire il secondo tramite scia in comune? grazie...

inexecutivis pubblicato 23 ottobre 2018

La nostra "filosofia" è quella di preferire, al di là di ogni questione di convenienza, le soluzioni conformi al diritto.

Il nostro suggerimento, pertanto, è quello di prsentare domanda per il rilascio di permesso di costruire in sanatoria nel termine di 120 giorni decorrenti dalla notifica dle decreto di trasferimento, così come previsto dal quinto comma dell'art. 46 DPR 380/2001

eagle24 pubblicato 26 ottobre 2018

Salve. Dopo avere visionato finalmente la planimetria ho notato che la perizia è errata perchè oltre al bagno non segnalato, esiste anche una porta-finestra non segnalata (che in realtà è solo una finestra). La perizia è definitiva? non si può modificare o segnalare l'errore?

inexecutivis pubblicato 27 ottobre 2018

La perizia non è "definitiva", nel senso che ove sia sottoposta al giudice la circostanza che essa è errata, questi potrebbe sempre ritenere di interpellare nuovamente il perito affinchè renda i chiarimenti del caso.

Nel caso prospettato, le anomalie riscontrate protrebbero essere segnalate al custode o al professionista delegato affinchè esse siano girate al giudice al fine di consentirgli di valutare l'opportunità o meno di riconvocare il perito.

daniela73 pubblicato 29 gennaio 2019

Buongiorno, sono interessato a partecipare ad un asta di un locale, ma dopo aver fatto fare le visure catastali mi accorgo che sia nella perizia che nell' ordinanza di vendita è stato inserito un sub che non appartiene al soggetto fallito.  Tramite legale l ho fatto sapere al curatore il quale,  sempre verbalmente , dice che in caso si può fare fare dopo la vendita un rettifica . Io non ci vedo chiaro, come si può fare un decreto di trasferimento su un sun di jn terzo e poi rettificsrlo, secondo me devono sospendere la vendita e sistemare il tutto, cosa mi consigliate?grazie in anticipo per la vostra disponibilità 

inexecutivis pubblicato 31 gennaio 2019

Rispondiamo al quesito formulato osservando che, certamente, se nella perizia di stima e nell'ordinanza di vendita fosse stato collocato sul mercato un bene non ricompreso nel pignoramento il decreto di trasferimento potrebbe essere posto nel nulla dall'azione di rivendica (o dall'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c.) posta in essere dal proprietario.

A questo punto lo strumento di tutela dell’aggiudicatario, andrebbe ricercato nell’art. 2921 c.c., a mente del quale “L'acquirente della cosa espropriata, se ne subisce l'evizione, può ripetere il prezzo non ancora distribuito, dedotte le spese, e, se la distribuzione è già avvenuta, può ripeterne da ciascun creditore la parte che ha riscossa e dal debitore l'eventuale residuo, salva la responsabilità del creditore procedente per i danni e per le spese”.

In concreto, l'aggiudicatario potrebbe acquistare il bene, vedersene privato dal vero proprietario, e dover richiedere alla procedura (o a ciascuno dei creditori capienti in caso di avvenuta distribuzione del ricavato) la porzione di prezzo corrispondente alla particella di cui ha subito l'evizione.

L'alternativa potrebbe effettivamente essere quella di non indicare questa particella nel decreto di trasferimento.

marconero pubblicato 04 gennaio 2020

Prendiamo ad esempio un immobile periziato dal CTU e regolarmente messo all'asta e la procedura affidata ad un delegato;

ipotizziamo che io conosca personalmente detto immobile e che dal punto di vista edilizio/catastale è perfettamente in regola ma studiando la perizia, mi accorga di un errore commesso dal CTU;

come mi dovrei comportare?

Grazie

inexecutivis pubblicato 05 gennaio 2020

Rispondiamo all'interrogativo osservando che secondo Cass. 23.6.2016, n. 13010 “Il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del perito in relazione ai costi sostenuti dall'aggiudicatario per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile acquistato, maggiori rispetto a quelli indicati in perizia, evidenziando come gli stessi fossero ricollegabili ad una disattenzione dell'acquirente, che non aveva considerato la mancanza, pur rappresentata dall'ausiliario nel proprio elaborato, di alcuni documenti importanti ai fini della valutazione di tali oneri)”.

Sempre in giurisprudenza troviamo l'affermazione per cui “L'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l'inerenza dell'attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di condanna dell'ausiliare, che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell'immobile, al risarcimento dei danni in favore di coloro cui era stata revocata, in conseguenza di tale errore, l'aggiudicazione in sede esecutiva)”. (Cass., 18.9.2015, n. 18313).

E' chiaro, sulal scorta di queste premesse, che nessuna responsabilità può essere invocata quando l'errore non solo era conoscibile, ma era addirittura conosciuto dall'offerente.

In ogni caso, sarebbe opportuno invocare l'intervento del giudice ex art. 591 ter cpc.

Quisquedepopulo pubblicato 08 gennaio 2020

Salve. Dalla perizia emerge che un bene immobile oggetto di pignoramento ha un lastrico che però risulta comune agli altri condomini (il lastrico è dell'abitazione pignorata, gli altri immobili non sono posizionati al di sotto). Sul lastrico/terrazzo c'è un altro immobile piccolo di una ventina di mq il quale di riconosce l'esclusiva pertinenza all'immobile pignorato. Da indagini abbiamo verificato che anche il terrazzo è di pertinenza esclusiva dell'immobile e non in comunione. Come devo fare? L'asta è fra qualche giorno. Se il giudice dispone l'aggiudicazione prevale quanto è in perizia oppure prevale l'atto di compravendita dove c'è scritto che il lastrico non è comune ma di pertinenza esclusiva? Grazie

inexecutivis pubblicato 12 gennaio 2020

Per rispondere all’interrogativo in modo compiuto occorre svolgere alcune considerazioni preliminari.

L’art. 586 c.p.c., prescrive che nel decreto di trasferimento sia ripetuta la "descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita".

Dunque, vi deve essere conformità tra il bene venduto e quello trasferito. Ovviamente, a monte, deve esservi identità tra bene posto in vendita ed e bene pignorato, il quale a sua volta deve risultare trascritto in capo al debitore esecutato in forza di una serie continua di trasferimenti di proprietà, risultanti dalla documentazione ipocatastale che il creditore procedente deve depositare a norma dell’art. 567 c.p.c. nel termine di 60 giorni dall’istanza di vendita.

Se questa concatenazione di dati conosce una soluzione di continuità, l’acquirente si espone al vittorioso esperimento, da parte del proprietario del bene erroneamente trasferitogli, di un’azione di rivendica, che se vittoriosamente esperita lo obbliga a restituire il bene, restandogli come rimedio unicamente quello di cui all’art. 2921, a norma del quale “L'acquirente della cosa espropriata, se ne subisce l'evizione, può ripetere il prezzo non ancora distribuito, dedotte le spese, e, se la distribuzione è già avvenuta, può ripeterne da ciascun creditore la parte che ha riscossa e dal debitore l'eventuale residuo, salva la responsabilità del creditore procedente per i danni e per le spese”. Secondo la giurisprudenza (Cass. civ. Sez. I, 09-10-1998, n. 10015) la norma, “consentendo all'aggiudicatario che non riesca a conseguire una parte del bene il diritto a ripetere una parte proporzionale del prezzo di aggiudicazione, impedisce che si verifichi un indebito arricchimento di coloro che dovranno ripartirsi il prezzo ricavato dalla vendita, in applicazione del principio generale della ripetizione dell'indebito.

Ovviamente, questa azione non può essere impedita da errori del ctu, poiché il terzo proprietario non può subire le conseguenze pregiudizievoli di fatti che non gli sono imputabili, accaduti peraltro in un giudizio di cui non è nemmeno parte.

fragat pubblicato 13 febbraio 2020

Salve. Dalla perizia emerge che nell'appartamento è stato da poco ristrutturato il bagno con tanto di documentazione fotografica che in effetti sembrava nuovo. Dopo il decreto di trasferimento mi accorgo che nel bagno risultano dei danni ripristinabili per un valore di circa 5000 euro (sanitari spaccati/grosso buco nel muro/piastrelle rotte)...ho la possibilità di chiedere un risarcimento dalla procedura?

inexecutivis pubblicato 17 febbraio 2020

E' da escludersi che possa essere richiesto un risarcimento alla procedura.

Le ragioni di questo convincimento risiedono nell’art. 2922 c.c., a mente del quale nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta.

Questa previsione, che per costante giurisprudenza si applica anche alle vendite fallimentari (crf., sul punto, cass. Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016) riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l'ipotesi di consegna di "aliud pro alio", configurabile, invece, se il bene aggiudicato:

1. appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita;

2. oppure manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale;

3. oppure ancora quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto.

Tale speciale disciplina si giustifica in ragione delle peculiarità della vendita forzata (che, partecipando alla natura pubblicistica del procedimento, realizza congiuntamente l'interesse pubblico, connesso ad ogni processo giurisdizionale, e quello privato, dei creditori concorrenti e dell'aggiudicatario).

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