Pagamento imposte e saldo dell'immobile

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Ultimo messaggio 26 gennaio 2018

danielemilano pubblicato 15 gennaio 2018

Buongiorno,

In data 28/11/2017 mi sono aggiudicato un immobile, consegnando l'assegno del 10% sul totale del valore dell'immobile.

Ad oggi 15/01/2018 il custode giudiziario che NON è il vecchio proprietario ancora non riesce a darmi informazioni per poter saldare l'acquisto e pagare le imposte.

La motivazione dichiarata è che non riesce a farsi ricevere dal giudice.

A questo punto mi sorgono due domande:

1. Esiste un tempo massimo per avere queste informazioni? e se passano i tempi utili per il saldo cosa succede, nonostante non sia una mia colpa il ritardo del pagamento ( considerando anche i tempi della banca per l'erogazione del mutuo ) ?.

1.1 Perdo la caparra o mi viene restituita?

2. L'immobile aggiudicato lo dovrei acquistare come prima casa ( io non possesso altro immobile ), al catasto quest'ultima risulta essere divisa in 2, un piano in classe abitativa economica ed un piano in classe c3 come laboratorio artigianale.

Il custode giudiziario, mi ha detto che ci sono tre soluzioni possibili per le imposte da pagare che si possono verificare:

- si pagherà l'intera proprietà al 2%

- si pagherà al 2% la parte abitativa, al 9% la parte di laboratorio ( come seconda casa )

- si pagherà tutto al 9% ( intera proprietà come seconda casa ), a questo proposito chiedo: è possibile far pagare l'intero immobile al 9% come seconda casa, nonostante io non abbia altro immobile come prima casa?

Grazie per le risposte.

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inexecutivis pubblicato 18 gennaio 2018

Grazie per le risposte.

Rispondiamo alla domanda osservando, in primo luogo, l’aggiudicatario deve versare il saldo del prezzo di aggiudicazione nel termine massimo indicato nell’ordinanza di vendita.

Quindi, a prescindere dalle informazioni che ancora deve ricevere, le suggeriamo comunque di versare il saldo.

Se nell’ordinanza di vendita era previsto che il 10% versato in sede di presentazione dell’offerta a titolo di cauzione andava scomputato dal saldo prezzo, verserà la differenza. Viceversa, dovrà procedere al versamento dell’intero.

Quanto al calcolo dell’aliquota dell’imposta di registro, certamente se ricorrono i presupposti oggettivi e soggettivi per ottenere i benefici fiscali collegati all’acquisto della “prima casa”, l’aliquota da applicare sull’appartamento sarà certamente il 2%.

A proposito del laboratorio artigianale, viceversa, osserviamo che a nostro avviso l’aliquota deve essere quella del 9%. Infatti, la nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro) configura come pertinenze (in quanto tali assoggettabili alla medesima aliquota prevista per la prima casa) soltanto le categorie catastali C/2, (cantine, magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse, autorimesse, stalle, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Sicché nel suo caso trattandosi di un C3 l’aliquota agevolata non potrà essere applicata.

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danielemilano pubblicato 18 gennaio 2018

Grazie! Purtroppo non posso procedere al saldo poiché appunto non mi é stato dato ancora nulla per poter pagare!

Il pagamento delle imposte sia al 2% che al 9% vengono stipulate sulla base delle rendite catastali di entrambe le soluzioni giusto? Quindi al 2% sulla rendita della parte in rendita catastale a3, e al 9% sulla rendita catastale c3?

Grazie!

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inexecutivis pubblicato 22 gennaio 2018

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)

140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B

60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D

40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).

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danielemilano pubblicato 23 gennaio 2018

Grazie! Ma rimane il fatto che io non ho in mano alcun documento da portare in banca! La banca mi ha chiesto il bando di aggiudicazione che ancora non mi e stato dato!