Salve, dopo l'aggiudicazione di un immobile in un asta senza incanto trascorsi 60gg. il delegato non riesce ad ottenere i dati bancari dal creditore, dove l'aggiudicatario dovrebbe fare il bonifico , come procedere per non arrivare alla scadenza dei 120gg.? in questo caso il debitore in possesso dell'immobile ha il diritto di continuare a usare l'immobile nonostante l'immobile risulta aggiudicato o dovrebbe essere liberato nonostante il ritardo del pagamento?
buona giornate fabrizio d.
Il quesito ci sembra contenere in sé due domande:
1. come e quando versare il saldo prezzo;
2. quando deve essere liberato l’immobile.
Alla prima domanda rispondiamo osservando che se l’aggiudicatario non riesce a versare il saldo del prezzo per causa a lui non imputabile, non potrà essere dichiarato decaduto.
Probabilmente la circostanza per cui il pagamento del saldo deve essere eseguito direttamente in favore del creditore deriva dal fatto che si tratta di un istituto di credito, che ai sensi dell’art. 40, comma terzo TUB, (testo unico bancario) ha diritto ad ottenere il versamento diretto del saldo del prezzo per la quota parte corrispondente al suo complessivo credito.
Suggeriamo comunque di controllare l’ordinanza di vendita per verificare se ed eventualmente in quali termini il Giudice dell’esecuzione abbia disciplinato concretamente questo adempimento.
Quanto all’utilizzo dell’immobile, ricordiamo che ai sensi dell’art. 560, comma terzo c.p.c., il Giudice dell’esecuzione deve adottare l’ordine di liberazione dell’immobile (che a norma del successivo quarto comma deve essere attuato dal custode senza oneri per l’aggiudicatario) al più tardi nel momento in cui l’immobile viene aggiudicato.
In ogni caso la liberazione dell’immobile non è in alcun modo legata ai tempi di versamento del saldo prezzo.
Grazie.
immobile in esecuzione, inveduto dopo svariate vendite, nel frattempo il G. E. emana ordinanza di sgombero che però non VIENE ESEGUITO DAL CUSTODE. Può il debitore, in caso di nuova notifica di liberazione dell'immobile OPPORSI? john35ta
Crediamo assolutamente di no. Si tratta di una risposta che si ricava agevolmente dalla lettura dei commi terzo e quarto dell'art. 560 cpc.
SALVE, dopo l' aggiudicazione e il pagamento di un immobile, lo stesso viene liberato dai vecchi proprietari il 19 - febbraio - 2018 , il delegato deposita gli ultimi atti in cancelleria l' 8 - marzo - 2018, ma ad oggi non sono riuscito ad entrarne in possesso.
Vorrei capire se:
1) Ci sono dei tempi entro quale il giudice deve firmare il decreto di trasferimento ?
2) Se è possibile far accelerare questa operazione ?
3) Se è possibile ottenere le chiavi dell' immobile senza decreto di trasferimento firmato ?
grazie.
In ordine alla possibilità di ottenere la disponibilità dell’immobile prima del decreto di trasferimento, osserviamo che la soluzione potrebbe essere quella di chiedere al Giudice di essere nominati custode del bene.
La soluzione è particolarmente vantaggiosa quando l’immobile è libero, poiché non è necessario attendere che il custode lo consegni, e può anche esserlo quando l’immobile è occupato da terzi senza titolo opponibile, e l’aggiudicatario ha le competenze necessarie per curare la pronta esecuzione dell’ordine di liberazione eventualmente adottato dal Giudice ai sensi dell’art. 560, comma terzo, c.p.c.
Si tratta, peraltro, di scelta che non comporta aggravio di spese o di costi a carico della procedura, poiché che, ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), all’aggiudicatario nominato custode del bene non è dovuto alcun compenso.
L’inconveniente è rappresentato dal fatto che il custode ha doveri di amministrazione e gestione della cosa (l’art. 560, ultimo comma, c.p.c. attribuisce al custode il compito di “amministrazione e gestione” del bene pignorato affidato alla sua custodia; stessa disposizione si rinviene nell’art. 65 c.p.c.), cui sono connessi i relativi profili di responsabilità (ai sensi dell’art. 67, comma secondo, c.p.c. il custode è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alle parti, se non esercita la custodia da buon padre di famiglia).
Esiste poi la previsione di cui all’art. 2051 c.c., che sancisce, in generale, la responsabilità del custode da cosa in custodia.
Una precisazione ci sembra doverosa in materia. Le norme che sulla responsabilità e sui doveri del custode nell’ambito della procedura esecutiva sono norme funzionali alla salvaguardia del cespite in funzione della sua migliore collocazione sul mercato; esse, pertanto servono a garantire le migliori condizioni di acquisto in capo all’aggiudicatario. È evidente, pertanto, che quando custode è l’aggiudicatario medesimo, queste disposizioni hanno perso gran parte della loro funzione.
Tuttavia, profili di responsabilità permangono con riferimento ai danni che la cosa in custodia può cagionare a terzi. Si pensi, ad esempio, ad un pericolo di crollo.
In definitiva, se si stima che i doveri connessi alla custodia potrebbero, in relazione ai profili che abbiamo riassunto, essere particolarmente impegnativi, è bene ponderare la cosa.
Quanto alle modalità della richiesta, può essere depositata in cancelleria una semplice istanza in cui il richiedente, rappresentando di essere aggiudicatario, di aver versato il saldo prezzo e che il bene non è occupato da terzi in forza di titolo opponibile alla procedura, chiede al Giudice di essere nominato custode ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80.
Grazie, sulla custodia è tutto chiaro, mentre sulla durata del tempo che il giudice ha a disposizione per firmare il decreto di trasferimento mi pare di capire che non esistono norme o tempistiche e tanto meno rimedi per far accelerare questa operazione.
grazie .
Esatto. Purtroppo i tempi dipendono dal carico di lavoro del singolo tribunale, che sono tra i più alti deEuropa.
I magistrati italiani, pur essendo, secondo le stime del CEPEI, (European Commission for the Efficiency of Justice) i più produttivi d’Europa hanno il carico di lavoro più elevati rispetto ai loro colleghi europei.
salve, vi pongo un altra domanda; nel caso in cui il giudice non firmi il decreto di trasferimento per delle mancanze del delegato tipo mancata cancellazione delle ipoteche, mancato avviso ai creditori iscritti e/o altro. E' possibile chiedere i danni al delegato per il conseguente ritardo di consegna dell'immobile?
Per rispondere alla domanda formulata è necessario partire, a nostro avviso, dalla lettura dell'articolo 591 bis, penultimo comma, c.p.c., a mente del quale "avvenuto il versamento del prezzo con le modalità stabilite ai sensi degli articoli 574, 585 e 590, secondo comma, il professionista delegato predispone decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell'esecuzione il fascicolo".
Come si vede, il legislatore non ha individuato in termini precisi entro quanto tempo dal versamento del saldo prezzo deve essere emesso il decreto di trasferimento, prevedendo, con una formula più generica, che questo deve essere predisposto dal professionista delegato senza indugio, il che vuol dire che il decreto di trasferimento deve seguire al versamento del saldo in tempi brevissimi.
Inoltre, poiché il decreto di trasferimento produce l’effetto traslativo, da quel momento l’acquirente matura anche il diritto alla consegna del bene, in forza dei principi generali in materia di compravendita.
In questi termini si è espressa la giurisprudenza, secondo cui "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore".
Fatte queste premesse, il ritardo imputabile al custode potrebbe essere fonte di resposnabilità.
Il problema ci sembra piuttosto relativo alla prova del quantum, posto che in applicazione dei principi generali in tema di prova del danno, l'avente diritto deve dimostrare concretamente quale pregiudizio economico immediato e diretto ha subito a causa del ritardo. Ricordiamo questo proposito che l'art. 1223 c.c. dispone che " il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta".
Facciamo un esempio per chiarire meglio il concetto: se ho acquistato un immobile per destinarlo ad abitazione principale e il ritardo con cui lo stesso mi è stato consegnato mi ha costretto a prolungare la permanenza all'interno dell'immobile che conducevo in locazione, il danno risarcibile potrà essere certamente determinato nei canoni di locazione che non avrei corrisposto o non fossi stato in grado di conseguire per tempo la disponibilità dell'immobile.
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