Pagamento

Il quesito posto contiene due domande:

la prima è se il saldo prezzo possa essere versato ratealmente; la seconda è se il termine per il versamento della saldo possa essere prorogato.

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna di esse, poiché si tratta di questioni diverse.

In ordine al versamento rateale del saldo, osserviamo che questa possibilità è stata introdotta dal d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132.

In particolare, ’’art. 13, co. 1, lett. p. n. 2 del citato decreto, nel riscrivere il terzo comma dell’art. 569 c.p.c. ha previsto che “Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi”.

La locuzione “giustificati motivi” è stata oggetto di discussione.

Secondo una prima tesi i giustificati motivi sono quelli addotti dallo stesso offerente e dunque attengono alla sfera personale di quest’ultimo, con la conseguenza che l’ordinanza di vendita dovrà limitarsi a prevedere questa possibilità, e che i giustificati motivi dell’offerente che intenda versare il saldo prezzo a rate saranno valutati dal Giudice all’esito dell’aggiudicazione e prima del versamento del saldo prezzo.

Altra opinione, a nostro avviso maggiormente condivisibile, sostiene che i giustificati motivi attengono non alla persona dell’offerente ma alla realtà socioeconomica in cui si svolge la vendita, ovvero ancora all’ingente valore dell’immobile; ergo, gli stessi devono essere valutati a monte in sede di adozione dell’ordinanza di vendita per decidere in quel momento se riconoscere o meno il beneficio.

A nostro avviso, dunque, il versamento rateale del saldo prezzo è ammissibile se esso è previsto a monte nell’ordinanza di vendita, dovendosi ritenersi escluso nel caso contrario.

Ovviamente si tratta di una nostra interpretazione, e nulla esclude che il Giudice, per ragioni di opportunità, possa accogliere una istanza di versamento rateale del prezzo pur non avendolo previsto ab origine.

Fatta questa premessa, osserviamo che, sul versante operativo, il pagamento non può comunque avvenire in un termine superiore a 12 mesi decorrenti dall’aggiudicazione.

Si aggiunga ancora che all’acquirente non è consentita, nel frattempo, l’immissione in possesso del bene, a meno che, ai sensi del nuovo art. 574 c.p.c., presti (ovviamente sostenendone i costi) una fideiussione per un importo pari ad almeno il trenta per cento del prezzo di vendita, autonoma, irrevocabile e a prima richiesta, rilasciata a favore della procedura esecutiva a garanzia del rilascio dell’immobile entro trenta giorni dall’adozione del provvedimento di decadenza dell’aggiudicatario e del risarcimento dei danni eventualmente arrecati all’immobile.

Va infine considerato che, in base al nuovo disposto dell’art. 587 c.p.c., la disciplina della decadenza dell’aggiudicatario per omesso versamento del saldo prezzo nel termine stabilito nell’ordinanza di vendita si applica anche nel caso di omesso versamento anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine con perdita a titolo di multa anche delle rate già versate.

A proposito del quesito relativo alla possibilità che il termine per il versamento del saldo prezzo sia prorogato, osserviamo che si tratta di un termine perentorio, e dunque non prorogabile.

In questi termini si è pronunciata la giurisprudenza della Cassazione, la quale facendo proprie le opinioni della prevalente dottrina e della giurisprudenza di merito ha osservato che "In tema di espropriazione immobiliare, il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte. (da ultimo, Cass., Sez. 3, 29/05/2015, n. 11171).

Una strada che inveve può essere tentata è quella dell’applicazione dell’istituto della remissione nel termine, di cui all’art. 153 comma secondo c.p.c., ai sensi del quale “la parte che dimostra di essere incorsa in decadenze per causa ad essa non imputabile può chiedere al Giudice di essere rimessa in termini”.

In linea di principio non sussistono ostacoli all’applicazione della norma con riferimento al termine per il versamento del saldo prezzo.

 Il problema piuttosto è quello di stabilire se la mancata erogazione del finanziamento da parte della banca possa costituire causa non imputabile all’aggiudicatario.

A nostro avviso al quesito va data, in linea di massima, risposta negativa. In materia di responsabilità contrattuale, infatti, la giurisprudenza ritiene che il fatto del terzo intanto può valere quale causa di esonero del debitore da responsabilità ex art. 1218 c.c. in quanto renda impossibile l’adempimento consistendo in una forza esterna, improvvisa ed imprevedibile, tale da neutralizzare la diligenza del debitore (Cass. civ. sez. II, 14 dicembre 2011, n. 26830). Quindi, affinché l’impossibilità della prestazione possa costituire una causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo, ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l’uso della diligenza spiegata per rimuovere l’ostacolo frapposto da altri all’esatto adempimento.

Ora, con riferimento alla erogazione del finanziamento necessario per l’acquisto immobiliare, il ritardo con cui la banca provveda alla erogazione del mutuo costituisce un accadimento fisiologico nello svolgimento dei traffici commerciali, che in quanto tale è prevedibile dal debitore, e quindi anche dall’aggiudicatario. Appare allora applicabile a quest’ultimo il principio, più volte patrocinato dalla giurisprudenza della Cassazione, secondo cui “la condizione di impotenza economica del debitore (come fatto soggettivo e prevedibile e comunque normalmente imputabile al debitore tenuto a gestire la propria attività economica e a sopportarne il rischio relativo, secondo criteri di correttezza, buona fede, prudenza e di prevedibilità), non esclude di norma la sua responsabilità verso il creditore, verso il quale, del resto, rimane tenuto anche oltre il termine dell’adempimento, stante il principio di cui all’art. 2740 c.c. (Cass. civ. sez. L, 20 maggio 2004, n. 9645), con la conseguenza che “il debitore che non adempie l’obbligazione pecuniaria alla scadenza non può sottrarsi alle conseguenze della mora, dimostrando, soltanto, che l’inadempimento dipende dalla mancanza transitoria di liquidità” (Cass. civ., sez. I, 28 marzo 1991, n. 4270).

Comunque, in ogni caso, il tentativo può essere compiuto depositando apposita istanza (meglio se tramite avvocato).