OPPOSIZIONI AL DECRETO DI TRASFERIMENTO

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  • Ultimo messaggio 18 ottobre 2016
alessandro pubblicato 13 ottobre 2016

Buongiorno, sarei interessato a partecipare ad un asta (esecuzione del 2012) in cui l'immobile risulta occupato dal coniuge separato e dal figlio maggiorenne. La signora ha avuto l'assegnazione della casa coniugale con sentenza di separazione giudiziale nel 2006 che è stata trasformata in consensuale ed omologata nel 2007.

Nella perizia risulta che nel 2013  da accertamento effettutato presso l'ufficio anagrafe del comune, la separazione non era in atto in quanto il marito risiedeva ancora insieme alla moglie ed al figlio.

Inoltre in perizia risulta un preliminare di compravendita redatto nel 2011, in cui l'esecuato aveva promesso la vendita dell'appartamento ad una terza persona.

Nel 2013 il delegato dopo aver preso visione del preliminare, ha contatto il legale dell'esecutato ed ha richiesto la conferma, che quanto scritto nel preliminare circa l'impegno preso dalla parte promittente l'acquisto (ovvero il pagamento della caparra),  era stato pagato nei termini di dieci giorni dalla data del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, dato che il mancato pagamento entro il suddetto termine avrebbe costituito clausola risolutoria espressa nel preliminare. Non avendo ricevuto risposta ha dedotto che il pagamento della caparra confirmatoria non fosse avvenuto e quindi il preliminare di compravendita non avesse valore.

Premesse tutte queste informazioni volevo sapere in caso di aggiudicazione dell'immobile, l'assegnazione della casa alla moglie che problematiche potrebbe comportare? Potrebbe la moglie opporsi al decreto di trasferimento? a chi mi posso rivolgere per sapere se effettivamente il preliminare di compravendita è stato annullato?

Vi ringrazio anticipatemante,

Saluti

 

 

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inexecutivis pubblicato 14 ottobre 2016

I dati riferiti nella domanda non sono sufficienti a rispondere in modo preciso, ma possiamo fornirle le indicazioni necessarie a dissipare i suoi dubbi.

In primo luogo è necessario verificare se il provvedimento di assegnazione sia stato emesso prima o dopo il 28.2.2006, data di entrata in vigore della l. n. 54 del 2006, introduttiva dell’art. 155 quater c.c.

Se emesso prima della data appena indicata troveranno applicazione i principi sanciti da Cass. 26.7.2002, n. 11096, e dunque:

- se esso non sia stato trascritto sarà opponibile al creditore pignorante nei limiti di nove anni;

- se trascritto, esso sarà opponibile alla procedura sino al momento del raggiungimento dell’autosufficienza da parte del figlio.

Se il provvedimento di assegnazione fosse successivo al 28.2.2006 troveranno applicazione le regole della trascrizione, per cui occorrerà verificare se sia stato trascritto per primo il provvedimento di assegnazione rispetto al pignoramento o all’ipoteca.

In questi termini si è pronunciata Cass. civ. Sez. III, 20 aprile 2016, n. 7776, la quale ha affermato che “In materia di assegnazione della casa familiare, l'art. 155 quater c.c. (applicabile "ratione temporis"), laddove prevede che "il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643" c.c., va interpretato nel senso che entrambi non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull'immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione, il quale perciò può far vendere coattivamente l'immobile come libero”.

 

Se poi, come ci pare di ricavare dalla domanda, il provvedimento di assengazione è stato emesso in seno ad una separazione conclusasi come consensuale, riteniamo che non sia necessario compiere le distinzioni di cui le abbiamo sin qui detto. Invero, il problema non si pone quante volte l’assegnazione della casa coniugale tragga origine da un giudizio di separazione consensuale; in tal caso, infatti, essa ha natura negoziale, e dunque sarà assimilabile al comodato, con la conseguenza che non sarà opponibile alla procedura. In proposito, infatti, va ricordato che “L'acquirente di un immobile non può risentire alcun pregiudizio dell'esistenza di un comodato costituito in precedenza dal venditore, giacché per effetto del trasferimento in suo favore il compratore acquista "ipso iure" il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. (Cass. Sez. 2, Sentenza 17/10/1992 n. 11424).

alessandro pubblicato 18 ottobre 2016

 La signora ha avuto l'assegnazione della casa coniugale con sentenza di separazione giudiziale nel Novembre 2006. La separazione è stata trasformata da giudiziale in consensuale su autorizzazione del Presidente del Tribunale ed il Tribunale ha pronunciato il Decreto ed ha omologato la Separazionie a Novembre 2007.

Visto che il pignoramento è successivo alla separazione, rientrerebbe nella casistica dove varebberro le regole della trascrizone e quindi esso sarà opponibile alla procedura sino al momento del raggiungimento dell'autosufficenza da parte del figlio??? Questa ipotesi varrebbe fino a che il figlio non trova un lavoro fisso oppure basta che il figlio maggiorenne lavori saltuariamente???

Nel mio caso specifico dove l' assengazione è stata emessa in seno ad una separazione conclusasi come consensuale non dovrei riscontrare questi problemi, giusto?? In caso di mia  aggiudicazione dell' asta non dovrei avere particolari difficoltà nell'entrare in casa, posso stare tranquillo o la signora può in qualche maniera appigliarsi a qualche cavillo per non lasciare l'appartamento???

Per quanto riguarda il preliminare di compravendita a chi mi posso rivolgere per sapere se è stato annullato?? Posso fidarmi di quanto scritto in perizia?? (risulta un preliminare di compravendita redatto nel 2011, in cui l'esecuato aveva promesso la vendita dell'appartamento ad una terza persona.Nel 2013 il delegato dopo aver preso visione del preliminare, ha contatto il legale dell'esecutato ed ha richiesto la conferma, che quanto scritto nel preliminare circa l'impegno preso dalla parte promittente l'acquisto (ovvero il pagamento della caparra),  era stato pagato nei termini di dieci giorni dalla data del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, dato che il mancato pagamento entro il suddetto termine avrebbe costituito clausola risolutoria espressa nel preliminare. Non avendo ricevuto risposta ha dedotto che il pagamento della caparra confirmatoria non fosse avvenuto e quindi il preliminare di compravendita non avesse valore) o conviene approfondire le ricerche??  Dopo più di 5 anni posso stare tranquillo??

 

Vi ringrazio anticipatemante,

Saluti

 

inexecutivis pubblicato 18 ottobre 2016

I dati che ci ha fornito consentono maggiore precisione.

Se, come ha specificato, il provvedimento di assegnazione è successivo al febbraio 2006, valgono le regole della trascrizione, e dunque se non è stato trascritto prima del pignoramento (o prima che il creditore iscrivesse ipoteca sul bene) esso non è opponibile alla procedura. In ogni caso, aggiungiamo, se il provvedimento di assegnazione si è cristallizzato in una separazione consensuale, il problema non si pone.

Stesse considerazioni valgono per il contratto preliminare di vendita. Esso sarà opponibile alla procedura se è stato trascritto prima del pignoramento. Se poi il creditore aveva iscritto ipoteca, ai fini della opponibilità del preliminare sarà necessario che questo sia stato trascritto anche prima dell’iscrizione ipotecaria.

 

Sempre a proposito del preliminare, si tenga presente che ai sensi dell’art. 2645 bis, terzo comma, c.c. gli effetti della trascrizione dello stesso cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c..

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