Salve,a dicembre io e mio marito ci siamo aggiudicati un appartamento all'asta. Domani verrà fatto l'atto di trasferimento e abbiamo saputo ieri in maniera informale che è stata fatta opposizione da una signora che risulta aver pignolato il bene. Pare che questa persona si opponga perché dopo il suo pignolamento ne è stato fatto un altro ed il giudice non ha provveduto a riunire i 2 pignolamenti che nei fatti risultano ad oggi separati. Le domande sono: si può fare l'atto di trasferimento anche se é stata fatta opposizione? Si potrebbe invalidare l'atto di trasferimento anche se fosse rigettata l'opposizione? La signora ha motivi validi x procedere? La signora potrebbe ricorrere in cassazione con queste motivazioni? Cosa dobbiamo fare noi aggiudicatari x essere sicuri di avere indietro i soldi oppure l'appartamento senza rischiare nulla? Abbiamo fatto un mutuo, quindi c'è di mezzo anche la banca. Grazie
Opposizione al decreto di aggiudicazione
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- Ultimo messaggio 25 marzo 2019
Salve,a dicembre io e mio marito ci siamo aggiudicati un appartamento all'asta. Domani verrà fatto l'atto di trasferimento e abbiamo saputo ieri in maniera informale che è stata fatta opposizione da una signora che risulta aver pignolato il bene. Pare che questa persona si opponga perché dopo il suo pignolamento ne è stato fatto un altro ed il giudice non ha provveduto a riunire i 2 pignolamenti che nei fatti risultano ad oggi separati. Le domande sono: si può fare l'atto di trasferimento anche se é stata fatta opposizione? Si potrebbe invalidare l'atto di trasferimento anche se fosse rigettata l'opposizione? La signora ha motivi validi x procedere? La signora potrebbe ricorrere in cassazione con queste motivazioni? Cosa dobbiamo fare noi aggiudicatari x essere sicuri di avere indietro i soldi oppure l'appartamento senza rischiare nulla? Abbiamo fatto un mutuo, quindi c'è di mezzo anche la banca. Grazie
Aggiungo come informazioni che il pignolamento della signora porta data anno 2014 mentre l'ultimo 2017 ovvero anno della procedura
Grazie mille per la risposta. La scorsa settimana è stato firmato il decreto di trasferimento nonostante l'opposizione fatta dopo l'atto di aggiudicazione. Ho saputo che l'udienza per l'opposizione sarà per i primi di marzo. Immagino che l'opposizione verrà respinta, ma comunque mi preoccupa il fatto che è stata fissata l'udienza dopo il decreto anche se l'opposizione risale a prima di quest'ultimo, é normale? Questo potrebbe invalidare il decreto anche se viene respinta? Grazie
Buongiorno, ho saputo dal curatore che i possessori dei beni oggetto di un fallimento hanno presentato domanda di prelazione ai sensi della legge 122 del 2005, la quale sancisce il diritto di prelazione in favore del promissario acquirente che abbia ricevuto la consegna dell'immobile e lo abbia destinato ad abitazione principale propria o di suoi familiari. Si tratta di un appartamento al mare in Sardegna, acquistato da chi non è certo sardo e utilizzato esclusivamente l'estate.
Posto che sono passati numerosi anni dalla consegna degli immobili, per quanto riguarda il requisito dell'abitazione principale, mi chiedevo a quale data occorreva fare riferimento per verificare se l'appartamento sia stato destinato ad abitazione principale (ora o allora?). Inoltre volevo sapere se chi farà valere la prelazione dovrà dimostrare che sia stata destinata ad abitazione principale oppure basterà dichiaralo al Giudice. Infine, atteso che per l'agenzia dell'entrate non basta la residenza a dimostrare questo requisito (verifica di norma utenze, abbonamenti, ecc.) per dimostrare la destinazione ad abitazione principale cosa dovrà produrre chi vanta la prelazione.
Cordialità Alessandro Caria
Rispondiamo in primo luogo a virgi.
Ribadiamo i concetti espressi nella domanda, e dunque riteniamo che l'acquirente possa ritenersi sufficientemente tranquillo.
Quanto all'iter che si sta seguendo, osserviamo quanto segue.
Promossa una opposizione all'esecuzione o, come nel suo caso, una opposizione agli atti esecutivi, il giudice, adottati i provvedimenti eventualmente richiesti inaudita altera parte, deve fissare con decreto l'udienza di comparizione delle parti davanti a sé ai sensi dell'art. 618 c.p.c. ed un termine perentorio entro il quale l'opponente deve notificare il ricorso ed il decreto alle altre parti adottando, nei casi urgenti, i provvedimenti opportuni.
Alla udienza così fissata lo stesso giudice, adottati i provvedimenti che egli ritiene indilazionabili e sospesa (se lo ritiene opportuno) la procedura, fissa un termine perentorio per l'introduzione del giudizio di merito a cura della parte che abbia interesse.
Come si vede, i giudizi di opposizione agli atti esecutivi hanno dunque una struttura (necessariamente) bifasica, nel senso che ad un primo "momento" che si svolge davanti al giudice dell'esecuzione ne segue un secondo, eventuale, che si svolgerà davanti al giudice della cognizione.
Sulla scorta di questo dato normativo riteniamo che l'iter che si è sviluppato è del tutto fisiologico, e l'operato del giudice improntato ad assoluta correttezza.
Precisiamo ancora che secondo la giurisprudenza (cass. 14.1.2011, n. 760) il provvedimento con il quale il giudice chiude la fase dinanzi a sé deve contenere la statuizione sulle spese della fase.
Per rispondere all'interrogativo formulato da Alessandro è necessaria invece una preliminare ricostruzione del dato normativo.
L'esigenza di tutelare il promissario acquirente di immobili da costruire, da tempo avvertita nella prassi, ha trovato una sua affermazione normativa con il d.lgs 20 giugno 2005 numero 122, recante "disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, numero 210".
Si tratta di uno strumento con il quale il legislatore ha voluto tutelare l'acquirente contro le ipotesi di inadempimento dell'obbligo del venditore di ultimare l'immobile in corso di costruzione.
L'applicazione di questa normativa è subordinata alla ricorrenza di una serie di presupposti, sia di tipo oggettivo che soggettivo, fissati in maniera particolarmente stringente, onde evitare una ingiustificata applicazione della stessa. In ragione di ciò l'art. 1 introduce una serie di definizioni, a proposito dell'acquirente, del costruttore, della situazione di crisi e dell'immobile da costruire.
Per l'applicazione della normativa è necessario in primo luogo che l'acquirente sia una persona fisica, mentre per costruttore si intende il soggetto che, direttamente o indirettamente, si è impegnato nella costruzione del fabbricato: è quindi costruttore sia l'imprenditore che procede direttamente all'edificazione, sia quello che abbia deciso di dare in appalto lo svolgimento dei lavori.
Inoltre, occorre che il venditore abbia subìto una situazione di crisi (o la stia subendo), che si sia manifestata in una esecuzione immobiliare gravante sull'immobile oggetto del contratto, ovvero in una procedura concorsuale a suo carico.
Infine, è necessario che il contratto in forza del quale il promissario acquirente ha ricevuto l'immobile sia stato stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Quindi, occorre preliminarmente verificare che ricorrano le condizioni di cui si è appena detto affinché l'impianto normativo in discorso possa trovare applicazione.
Ciò premesso, e venendo alla domanda formulata, va osservato come l'art. 9 del d.lgs 122-2005 attribuisce all'acquirente, qualora l'immobile gli sia stato già consegnato e sia stato da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile, esercitabile per un prezzo pari all'importo definitivo raggiunto in sede di vendita.
In particolare, ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione è previsto che sia data al promissario acquirente immediata comunicazione dell'esito della vendita, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario entro 10 giorni dall'aggiudicazione, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare la prelazione. L'acquirente, dal canto suo, potrà da quel momento esercitare la prelazione entro il termine di 10 giorni decorrenti dalla data di ricezione della comunicazione mediante dichiarazione notificata a mezzo ufficiale giudiziario all'autorità che procede alla vendita dell'immobile (e quindi, è da ritenersi, al curatore nel caso di fallimento o al professionista delegato in caso di esecuzione immobiliare).
Sulla scorta del dato normativo appena ricostruito, possiamo ritenere che ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione non è necessario che l'immobile sia stato consegnato al promissario acquirente al momento della stipula del preliminare, bastando a tal fine che l'immobile sia nella disponibilità di questi nel momento in cui si è proceduto all'aggiudicazione.
Inoltre, il richiamato art. 9 non richiede che il promissario acquirente dimostri agli organi della procedura l'esistenza delle condizioni oggettive per l'esercizio della prelazione; dovranno essere piuttosto il curatore o il professionista delegato a verificare che questi sia nelle condizioni di essere legittimato a ricevere la comunicazione in forza della quale è posto nelle condizioni di esercitare il diritto di prelazione.
Chiaramente, l'aggiudicatario potrà impugnare con lo strumento dell'opposizione agli atti esecutivi il trasferimento del bene in favore del promissario acquirente ove ritenga che costui non versi nelle condizioni soggettive o oggettive per l'esercizio del diritto previsto dal citato art. 9.
Grazie mille, le vostre informazioni mi stanno aiutando molto. Mi tocca disturbare ancora purtroppo..... la scorsa settimana il giudice ha respinto l'opposizione al decr. Di aggiudicaz. In quanto PALESEMENTE INFONDATA x' viene chiesta la sospensione non x vizi ma x procedere alla riunione con altro procedimento anche se estinto(pur se contro tale ordinanza è stata proposta opposizione);non è possibile la riunione tra procedimento pendente ed uno estinto ne vi é ragione di sospendere questo procedimento in attesa del giudizio di opposizione dell'altro. Poi dice anche che la sospensione è illegittima x' nel procedimento attuale sono stati pignolati numerosi beni ulteriori rispetto a quello x il quale era stato iscritto l'anteriore procedimento rispetto ai quali nessun diritto o richiesta si invoca.Infine si rigetta x' non vi è alcuna ragione x disporre la revoca dell'aggiudicazione non essendo denunciato alcun vizio della procedura di vendita o aggiudicazione.
Purtroppo in data antecedente a tale rigetto hanno fatto opposizione anche al decreto di trasferimento, x cui tra più di 2 mesi ci sarà un'altra udienza, presumibilmente anch'essa verrà respinta. Secondo informazioni non ufficiali questa persona è intenzionata ad andare avanti anche dopo che verrà rigettata questa ennesima opposizione rigettata convinta di avere ragione, ho saputo che avevano fatto opposizione anche al procedimento stesso prima dell'asta ma anch'essa è stata respinta. Mi è stato detto che potrebbero addirittura chiedere la revisione di tutta la procedura sin dall'inizio e quindi fermarci in attesa x anni. Domando: 1.ad oggi noi non abbiamo le chiavi, è possibile che finché continuino a fare ricorsi non le avremo mai o x anni? 2. Quale potrebbe essere il ricorso successivo a questa opposizione? Revisione, cassazione, ecc? 3. Nel nostro lotto unico ci sono anche un garage e 2 cantinette è possibile che blocchino anche queste anche se loro rivendicano diritto soltanto dell'appartamento? 4. Nella procedura risultano 13 lotti tra cui appartamenti ed altre proprietà, loro rivendicano un diritto sul nostro appartamento ma si oppongono a tutta la procedura, questo comporterebbe l'annulamento di tutte le aggiudicazioni o solo la nostra? 4. Possiamo chiedere dei danni in questa fase di opposizione dato che ci stanno ritardando la consegna della casa? Non abbiamo le chiavi e stiamo subbendo dei danni economici oltre che psicologici. 5. Noi abbiamo acceso un mutuo che abbiamo cominciato a pagare, dobbiamo coinvolgere la banca? Se sì, in che modo? Grazie sin da ora e spero di trasmettere tutta la preoccupazione x la situazione che si.prospetta.....
Cordiali saluti.
Ps. Importantissimo è che la parte opponente vanta istanza di assegnazione che il giudice intende inefficace proprio in ragione dell'estinzione del procedimento. Quindi rischiamo anche l'immobile se qualche giudice le desse ragione?
Il provvedimento adottato dal giudice ci sembra assolutamente condivisibile. Una procedura estinta è una non procedura, e quindi nessuna riunione può essere disposta.
Non crediamo che ci siano problemi.
Anche se verso tale procedura è stata fatta opposizione? Quindi non si doveva attendere la conclusione del ricorso x procedere all'asta? Secondo voi posso chiedere a consegna delle chiavi? Grazie mille per la vostra professionalità e per l'aiuto che in questo momento x me è fondamentale!
Secondo noi (e stando alle informazioni che ci sono state fornite) no.
Riteniamo che la consegna delle chiavi possa dunque avvenire.
Grazie a lei
Grazie mille!!!
grazie a lei
