Oneri di cancellazione ipoteche e liberazione immobile

Cerchiamo di rispondere separatamente alle due domande formulate.

Quanto alle spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, riteniamo che, salva diversa disposizione dell’ordinanza di vendita, esse gravino sulla procedura. Invero, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Peraltro, si tratta di un principio che la giurisprudenza (formatasi in verità in un momento anteriore all’entrata in vigore della norma citata) ha ritenuto non inderogabile, affermando che “In tema di vendita forzata, il giudice dell'esecuzione (o quello delegato al fallimento) può, con proprio provvedimento, porre le spese per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico del debitore (o della massa fallimentare), come disposto dagli artt. 2878 cod. civ. e 586 cod. proc. civ. (nonché 105 della legge fall.), poiché il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore (o della massa fallimentare) non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto situazioni soggettive indisponibili”. (Cass. n. 10909 del 25.7.2002).

Lo stesso ragionamento va svolto per le spese di liberazione. Anche in tal caso non è prevista l’inderogabilità dell’art. 560 c.p.c. (nella parte in cui queste spese sono a carico della procedura) per cui il giudice potrebbe porle a carico dell’aggiudicatario. Si tratta, comunque, di una scelta che non condividiamo, poiché essa disincentiva gli acquirenti.