Buongiorno, vorrei fare un'offerta congiuntamente a mia figlia in modo che io abbia il diritto di usufrutto e mia figlia la nuda proprietà. Il diritto dell'esecutato è di piena proprietà e quindi si tratta di suddividere questo diritto in diritto di usufrutto e diritto di nuda proprietà e di riportare tale suddivisione nel decreto di trasferimento. Vorrei sapere se la mia offerta è valida ed eventualmente in quali tribunali sono state accettate offerte di questo tipo, a supporto della mia offerta nel caso che il delegato la ritenesse non valida. Grazie
Offerta congiunta da usufruttuario e nudo proprietario
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- Ultimo messaggio 03 agosto 2018
diabolic55
pubblicato
16 luglio 2018
inexecutivis
pubblicato
19 luglio 2018
Osserviamo che in via generale non vi sono ostacoli di ordine normativo ad ammettere la possibilità che l’offerta di acquisto sia formulata da più soggetti, con previsione di una ripartizione tra essi del bene posto in vendita. La dottrina che si è occupata del tema non lo esclude, né del resto, ci pare di poter aggiungere, esistono interessi (delle parti o di rilievo pubblicistico) che ostano a questa conclusione.
È controversa, invece, la possibilità che il diritto venduto possa essere frazionato (con attribuzione per esempio, come nella domanda proposta, al soggetto A della nuda proprietà ed al soggetto B del diritto di usufrutto).
Trib. Milano, 30 aprile 2001 ha ritenuto (secondo noi correttamente) percorribile questa strada. L’argomento contrario rispetto a tale scelta riposa nel principio (risalente e mai contestato) per cui oggetto di trasferimento possono essere solo i diritti pignorati, ed il decreto di trasferimento non può costituire ex novo diritti di cui il debitore non era titolare, poiché ciò si risolverebbe un uno modo di trasferimento atipico della proprietà (e dei diritti reali).
L’ostacolo, tuttavia, non ci sembra insormontabile, ove si osservi che oggetto di trasferimento è comunque il diritto di proprietà, con la sola avvertenza che essa non viene acquistata per intero da un solo soggetto, ma da due, i quali divengono rispettivamente proprietari della nuda proprietà e dell’usufrutto.
In ogni caso, entrambi i soggetti devono risultare offerenti.
savyfo
pubblicato
19 luglio 2018
Buongiorno Astalegale
nel caso esaminato quali imposte sarebbero dovute nel caso si richiedano le agevolazioni prima casa e l'applicazione del prezzo-valore ?
Le agevolazioni prima casa ed il prezzo -valore sarebbero richiedibili anche per il nudo proprietario?
Grazie
inexecutivis
pubblicato
22 luglio 2018
I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro). Secondo questa norma devono ricorrere le seguenti condizioni.
a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione);
c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).
Dette agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle relative pertinenze (C/2, C/6 e C/7), anche se acquistate con atto separato.
Come si vede il dato normativo non circoscrive il beneficio alle sole ipotesi di acquisto della piena proprietà, con la conseguenza che esso deve riconoscersi anche in ipotesi in cui l'atto di trasferimento abbia ad oggetto diritti reali minori.
In questi termini, peraltro, si è espressa l'Agenzia delle entrate con la circolare 19/E del primo marzo 2001, con specifico riferimento alla nuda proprietà.
Ovviamente, il possesso dei requisiti per accedere al beneficio dovrà sussistere in capo ad entrambi i soggetti.
savyfo
pubblicato
23 luglio 2018
Buongiorno Astalegale
grazie della risposta, nel caso specifico possano accedere entrambe i soggetti ai benefici prima casa, come andranno suddivise le imposte prima casa? sarà applicabile il prezzo-valore ad entrambe i soggetti?
Grazie
inexecutivis
pubblicato
27 luglio 2018
Certamente.
Entrambi i soggetti possono accedere ai benefici prima casa e la base imponibile potrà essere determinata facendo applicazione della disciplina del prezzo valore.
Quanto alle modalità di calcolo, ogni diritto verrà quantificato secondo il suo valore.
A questo proposito va ricordato che il valore dell’usufrutto si ricava dall’art. 48 D.P.R. 26/04/1986, n. 131 (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro), a mente del quale “Per il trasferimento della proprietà gravata da diritto di usufrutto, uso o abitazione la base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto, uso o abitazione. Il valore dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione è determinato a norma dell'art. 46, assumendo come annualità l'ammontare ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse”.
Da questa norma si evince che l’usufrutto, e di conseguenza la nuda proprietà, si calcola come segue: il valore del bene (cioè della piena proprietà) deve essere moltiplicato per il saggio di interesse legale, ed il risultato così ottenuto moltiplicato a sua volta per uno dei coefficienti della tabella allegata al citato testo unico.
savyfo
pubblicato
28 luglio 2018
Grazie mille, come sempre molto chiari
inexecutivis
pubblicato
30 luglio 2018
grazie a lei
diabolic55
pubblicato
02 agosto 2018
Buongiorno Astalegale, purtroppo l'offerta congiunta da usufruttuario e nudo proprietario mi è stata rifiutata dal tribunale di Perugia. Da notare che pochi mesi fa LO STESSO GIUDICE ha accettato un'altra mia offerta formulata in tale modo per un immobile che mi sono aggiudicato e ha firmato anche il decreto di trasferimento in favore mio quale usufruttuario e di mia figlia quale nuda proprietaria. Nel caso della seconda offerta che mi è stata rifiutata il delegato alla vendita, diverso daL primo, ha sollevato dei dubbi sulla mia offerta e ha posto un quesito al giudice, dando però preventivamente un suo parere personale negativo nel quesito stesso. Probabilmente il giudice che pochi mesi fa aveva accettato un'offerta analoga si è lasciato condizionare da questo parere. Si può in qualche modo giungere a una sentenza della cassazione o altro che possa mettere un punto fermo su questo problema la cui soluzione per il momento sembra a discrezione dei giudici? Io vorrei continuare ad investire nel campo delle esecuzioni immobiliari, ma riservando la nuda proprietà a mia figlia. Se ciò non fosse possibile bisognerebbe far presente ai giudici che un'interpretazione restrittiva della legge, costringendo il cittadino a fare un secondo atto per la cessione dell'usufrutto, riduce drasticamente la convenienza dell'acquisto di un immobile all'asta, deprimendo così tale mercato. Grazie in anticipo per la risposta.
inexecutivis
pubblicato
03 agosto 2018
Il provvedimento di esclusione reso dal giudice o dal professionista delegato è certamente impugnabile con lo strumento del reclamo ex art. 591 ter cpc o con l'opposizione agl iatti esecutivi ex art. 617 cpc.
Occorre però a tal fine farsi necessariamente assistere da un difensore, il quale previo esame del fascicolo dovrà individuare quale dei due rimedi sia praticabile, con l'avvertenza che quello di cui all'art. 617 cpc è azionabile nel termine di venti giorni decorrenti dal momento dell'esclusione.
