Un condominio, del quale fanno parte svariati appartamenti pignorati, è privo di certificazioni (collaudo statico, prevenzione incendi, conformità degli impianti elettrici e dell'ascensore) e, ovviamente, sono assenti i certificati di agibilità. Gli occupanti degli immobili, a conoscenza della assenza di tali certificazioni, vorrebbero comunque continuare ad abitarli dietro corresponsione dell'indennità di occupazione. Domanda: attesa la mancaza delle certificazioni il GE ha il dovere di disporre la liberazione per motivi di sicurezza o potrebbe comunque consentire l'occupazione temporanea? Con la precisazione che il CTU ha dichiarato che la mancanza di certificazione di conformità degli impianti rende gli iimmobili non sicuri.
Occupazione immobili pignorati in assenza di certificazioni di abitabilità
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- Ultimo messaggio 21 febbraio 2019
delegato2018
pubblicato
14 febbraio 2019
inexecutivis
pubblicato
18 febbraio 2019
Rispondiamo all'interrogativo formulato osservando, in generale, che la mancanza di certificazioni o autorizzazioni amministrative non impedisce se la stipula del contratto di locazione. Il dato è pacifico in giurisprudenza, laddove si è affermato che "Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, convenzionalmente destinati ad una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene (abitabilità dello stesso e sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), l'inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi, l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, ovvero quando il locatore abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi, restando invece escluso allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l'assoluta impossibilità di ottenerli (cass. Sezione terza, 26 luglio 2016, n. 15377).
Ne deriva allora che l'autorizzazione richiesta degli occupanti potrebbe essere legittimamente concessa, ove posto per in chiaro la mancanza delle certificazioni eventualmente previste.
delegato2018
pubblicato
18 febbraio 2019
Grazie della risposta che condivido nella giurisprudenza richiamata. Però ho qualche dubbio nel caso in cui si dovessero verificare dei danni, soprattutto nei confronti dei terzi. Ammettiamo che gli occupanti vengano resi edotti e, pertanto, previa autorizzazione del GE, continuano ad abitare l'immobile.
Ma i terzi? Immaginiamo, con i debiti scongiuri, un incendio o un crollo dell'edificio al cui interno vi sonopersone diverse dagli occupanti che subiscono lesioni.
Potrebbero profilarsi responsabilità, anche penali, in capo al GE e/o al custode?
inexecutivis
pubblicato
21 febbraio 2019
La risposta merita un distinguo anche se la domanda è circoscritta ai terzi non occupanti.
Se i soggetti danneggiati sono gli occupanti, i quali sono stati preventivamente informati dell'assenza delle condizioni di abitabilità, non rinveniamo, come detto, margini per una responsabilità del custode (e tanto meno del GE).
Viceversa, con riferimento ai danni arrecati a terzi, valgono le regole generali in tema di custodia, sicché se il danno è ascrivibile agli occupanti la responsabilità sarà individuabile in capo ad essi; se invece si tratta di danni che derivano da parti strutturali dell'edificio (ipotizziamo, ad esempio, un crollo), la responsabilità del custode potrà ricorrere se questi non prova di aver fatto tutto il possibile per evitare il danno (ad esempio transennando l'area).
E' chiaro che se l'adozione di misure precauzionali è incompatibile con l'autorizzazione all'occupazione, questa non andrà chiesta al GE.
