buongiorno chiedo un informazione dunque che non ho mai partecipato ad un asta il bene che vorrei acquistare risulta occupato dai propietari con un contratto stipulato antecedente al pignoramento con concessione del godimento in funzione della successiva alienazione di immobile. La durata del contratto è di 10 anni 3 sono gia passati ne rimarrebbero 7 con un affitto mensile di 400 euro che ora stanno pagando al custode Io vorrei comperarlo come investimento il prezzo di perizia è di 300.000 euro ed adesso l'asta base è 90.000 Secondo voi è da prendere in considerazione quest'asta? A scadenza di contratto riuscirò ad avere l'immobile? Oppure è meglio dare una buona uscita (sempre che venga accettata ) per non avere problemi alla scadenza del contratto? grazie
occupato con titolo
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- Ultimo messaggio 26 ottobre 2018
Al fine di rispondere all'interrogativo posto occorre muovere dalla lettura dell'art. 2912 c.c., a mene del quale il pignoramento si estende agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata.
Orbene, tra i frutti della cosa pignorata vanno certamente ricompresi i canoni di locazione che il proprietario percepisce in forza del contratto stipulato. Lo si ricava agevolmente dall'art. 820, comma terzo, c.c. il quale espressamente contempla i canoni di locazione tra i frutti (civili).
Ciò detto, occorre ricordare che a mente dell'art. 2923 c.c. le locazioni consentite da chi ha subìto l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento.
Queste locazioni, se hanno (come nel caso prospettato nella domanda) durata eccedente i nove anni sono opponibili all'acquirente se sono state trascritte in data antecedente al pignoramento, altrimenti saranno opponibili solo per nove anni.
Infine, in ogni caso l'acquirente non sarà tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
Così ricostruita la cornice di riferimento, non siamo in grado sapere se la locazione sarà opponibile all'aggiudicatario, poiché occorrerebbe verificare se il canone è conforme ai valori di mercato (normalmente questa verifica viene compiuta dall'esperto stimatore).
Se così fosse, l'acquirente sarà ritenuto a rispettare il contratto stipulato per la durata di 10 anni, se il contratto è stato trascritto; in caso contrario sarà tenuto a rispettare la locazione per la durata complessiva di nove anni.
Ovviamente, ad aggiudicazione intervenuta, nulla impedisce che siano condotte con conduttore trattative al fine di risolvere consensualmente il contratto.
grazie mille
grazie a lei
