Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.Ma il Biennio parte dalla dalla data del Decreto di Trasferimento o di Trascrizione? L’adempimento formale che consiste nella trascrizione è infatti l’unico atto che sia in grado di sancire il trasferimento del bene da quello che è il “vecchio” proprietario in favore del terzo subentrante, nell’ambito di un’imposta che, in quanto a carattere indubbiamente patrimoniale, si basa appunto sul dato formale della sua titolarità, dato che viene sancito solo in conseguenza delle risultanze che sussistono agli atti della conservatoria (e non invece da quanto risulta in catasto, il quale, come noto, non ha valore probatorio in relazione alla proprietà immobiliare)." Lo stesso criterio vale anche per il condominio ?
Obbligo solidale nel Bienno parte dalla data del Decreto di Trasferimento o di Trascrizione?
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- Ultimo messaggio 01 aprile 2022
Nel rispondere alla prima domanda riteniamo che occorra muovere dalla premessa per cui secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria il decreto di trasferimento è l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).
Se così è, siamo dell’avviso che se il trasferimento della proprietà si produce con il decreto di trasferimento, è da quel momento che l’acquirente subentra nel pagamento degli oneri condominiali.
Precisiamo solo che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).
Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30 giugno 2014, n. 14765).Peraltro la disponibilità della chiavi non è l’elemento da cui si possa far determinare l’effettivo possesso dell’immobile avendo invece riguardo, come detto la trascrizione del decreto di trasferimento sui pubblici registri immobiliari. Cassazione civile, sez. II, 20/02/2008, n. 4327 Tscholl c. Tscholl Giust. civ. Mass. 2008, 2, 258.Senza considerare che per le vendite giudiziarie successive al 13 febbraio 2019, è stata introdotta una riforma che ha cambiato le regole di liberazione dell’immobile da parte del debitore esecutato. Da allora, il debitore può restare nella casa all’asta fino all’emissione del decreto di trasferimento e da quella data vengono concessi dai 30 ai 60 giorni dall’adozione del provvedimento del giudice per la liberazione dell'immobile sel'aggiudicatario.Quale provvedimento del giudice dell’esecuzione,inoltre il decreto di trasferimento è atto esecutivo soggetto a possibile impugnazione a norma dell’art. 617 c.p.c. entro venti giorni. La trascrizione rappresenta il più importante strumento di pubblicità legale note ai terzi le vicende giuridiche connesse a determinate categorie di beni.A mio parere è solo nel momento che la proprietà del bene viene rese nota a terzi chè ha effettivitità guriridica nei confronti appunto dei terzi la proprietà del bene
Ribadiamo il nostro convincimento. La trascrizione non ha efficacia costitutiva del trasferimento della proprietà, ma svolge la mera fuzione di risolvere ilconflitto tra più acquirenti dello stesso cespite (a norma dell'art. 2644 c.c.), nel senso che tra più acquirenti prevale colui il quale trascrive per primo.
Il trasferimento della proprietà si attua, come detto, con il decreto di trasferimento, e dunque è da quel momento che il nuovo proprietario assume i diritti e gli obblighi che pertengono al proprietario, e questo a prescindere dal diverso (per quanto connesso) profilo del possesso del bene.
