Com'è noto, le condizioni necessarie per la fruizione dell'agevolazione “prima casa” sono dettate dalla nota II - bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR. In applicazione di tale disposizione, dette agevolazioni sono riconosciute, tra l'altro, per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, a condizione che:
a) l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività;
b) nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
c) nell'atto di acquisto, l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.
Costituisce quindi condizione ostativa alla fruizione dei benefici “prima casa”, tra l'altro, il fatto che l’acquirente sia già titolare di altra casa di abitazione nello stesso comune in cui si trova l’immobile oggetto del secondo acquisto, oppure sia titolare di altra casa acquistata con le agevolazioni “prima casa”, indipendentemente dal luogo in cui essa è posta.
Con riferimento alla possibilità di godere delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di una nuova unità immobiliare da accorpare ad altra abitazione, l’Agenzia delle Entrate si è espressa con circolare 12 agosto 2005, n. 38, nella quale ha chiarito che il beneficio si applica anche all’acquisto del nuovo immobile a condizione che l’abitazione conservi, anche dopo la riunione, le caratteristiche “non di lusso” (caratteristiche che, in seguito alle modifiche apportate al citato articolo 1 della Tariffa dall’articolo 10 del d.lgs 14 marzo 2011, n. 23, sono state sostituite dalla categoria catastale, che deve essere diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9).
Infine, con la risoluzione n. 154/E del 19.12.2017, l’Agenzia delle Entrato ha ritenuto che le agevolazioni fiscali in parola possano essere riconosciute anche nel caso di acquisto di un appartamento da accorpare ad altri due appartamenti già posseduti, di cui uno contiguo ed altro sottostante, affermando che è di ostacolo a detta interpretazione, la circostanza che uno degli immobili preposseduti sia stato acquistato senza fruire delle agevolazioni in commento, a condizione che il contribuente proceda alla fusione delle tre unità immobiliari e che l'abitazione risultante dalla fusione non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Quanto alla misura dell’imposta, ricordiamo che ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra corrispettivo e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:
120 (110 se prima casa) per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)
140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).
Infine, a proposito dell’imposta ipotecaria, ai sensi dell’art. 15 dpr 601/1973, le operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine e tutti i provvedimenti, atti, contratti e formalità inerenti alle operazioni medesime, alla loro esecuzione, modificazione ed estinzione, alle garanzie di qualunque tipo da chiunque e in qualsiasi momento prestate (comprese eventuali surroghe, sostituzioni, postergazioni, frazionamenti e cancellazioni anche parziali), effettuate da aziende e istituti di credito che esercitano il credito a medio e lungo termine (nonché le operazioni effettuate ai sensi dell'articolo 5, comma 7, lettera b), del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326) per le quali è stata esercitata l'opzione di cui all'articolo 17, sono esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali.
Quindi l’iscrizione ipotecaria dovrebbe essere esente da imposte se l’istituto di credito esercita l’opzione di cui all’art. 17. Non resta quindi che interloquire sul punto con la banca.
