Nullità o validità contratto di locazione dopo pignoramento

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  • Ultimo messaggio 02 giugno 2019
paenutella pubblicato 30 maggio 2019

Salve,

 

sarei interessato all' acquisto di un fondo agricolo oggetto di vendita Immobiliare (asta giudiziaria).

Dall'analisi della perizia del CTU l' oggetto risulta pignorato (con data di trascrizione 21.03.2009) ed in possesso del debitore esecutato senza la presenza di contratti di locazione a terzi registrati in Agenzia delle Entrate o trascritti nei Registri Immobiliari.

Da una mia indagine tramite controllo dei titoli PAC, risultà però un contratto di affitto a beneficio del figlio dell' esecutato con data 11.11.2014 e di durata ultranovenale, palesemente posteriore alla data del pignoramento.

Ora, leggendo i vari art 560 cpc e 2923 cc e le varie interpretazioni, non mi è chiaro se un contratto del genere possa essere considerato a tutti gli effetti nullo, opponibile alla procedura o opponibile nella durata del novennio.

Le interpretazioni e le varie sentenze di cassazione descrivono bene casi di opponibilità per contratti precedenti la data di pignoramento ma non ho trovato nessuna indicazione se un contratto del genere, ovvero effettuato dall' esecutato dopo pignoramento e senza consenso del GE, sia effetivamente nullo anche se registrato (e presumo non trascritto nei RRII).

E nel caso fosse considerabile nullo, quale sarebbe la procedura per formalizzarne la nullità dopo l' emissione del decreto di trasferimento?

Cordiali Saluti

inexecutivis pubblicato 02 giugno 2019

Il contratto di locazione stipulato dopo il pignoramento è pacificamente inopponibile alla procedura.

Lo si evince chiaramente dalla lettura dell’art. 2923 c.c., a mente del quale le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione non sono opponibili all’acquirente se non hanno data certa anteriore al pignoramento o se, pur non avendo data certa, la detenzione è anteriore al pignoramento.

La conseguenza di questa situazione è allora che il bene descritto nella domanda è detenuto in forza di un titolo non opponibile, con la conseguenza che il custode, ottenuta dal giudice la pronuncia dell’ordine di liberazione, provvederà a conseguire la disponibilità dell’immobile al fine di consegnarlo, libero, all’acquirente.

Ricordiamo infatti che è compito precipuo del professionista delegato quello di consegnare il bene all’aggiudicatario, poiché anche nelle vendite fallimentari trova applicazione la previsione di cui all’art. 1477 c.c.

In giurisprudenza sul punto si è condivisibilmente osservato che Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765).

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