Mia figlia partecipa all'asta del mio immobile

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Ultimo messaggio 03 novembre 2019

giovanniprimo pubblicato 11 ottobre 2019

Buonasera,

a causa di problemi sul lavoro, faccio il commerciante, ho pagato male il mutuo che è passato da prima a sofferenza e poi ha seguito l'iter dell'azione giudiziale. In tutto questo tempo ho presentato decine di proposte al creditore, mai accettate. Le ultime addirittura con oltre il 70% in contante e una minima parte rateizzato, l'hanno rifiutata nonostante prenderanno meno in caso di vendita. Visto i continui rifiuti, abbiamo deciso di acquistarla al terzo incanto fra qualche giorno, tramite mia figlia.il problema che pongo è il seguente: siccome il giudice ha nominato un custode e nell'ordinanza dovrei lasciare l'immobile a dicembre, ma in caso di aggiudicazione all'indomani...ora mi chiedo se mia figlia si aggiudica l'immobile io devo andar via lo stesso oppure mia figlia può dichiarare che si occuperà lei del rilascio dell'immobile?

Grazie dell'eventuale risposta

Cordiali saluti

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inexecutivis pubblicato 15 ottobre 2019

Per rispondere all’interrogativo formulato occorre preliminarmente delineare la cornice normativa di riferimento.

I commi terzi e quarto dell'art. 560 c.p.c., (nel testo modificato dal Decreto Legge 3 Maggio 2016 n. 59 convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119), prima delle modifiche apportante nel 2019 (e di cui ta un attimo si dirà) prevedevano che il Giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato, senza oneri per l’aggiudicatario, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, oppure quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, oppure, al più tardi, quando provvede all'aggiudicazione.

Questo provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione immobiliare, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario se questi non lo esenta.

Quindi, prima del 2019 l’aggiudicatario aveva la possibilità di dispensare il custode dall’esecuzione dell’ordine di liberazione, per cui se l’aggiudicatario voleva, l’occupante restava nella disponibilità dell’immobile.

L’art. 560 è stato completamente riscritto dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12, pubblicata sulla Gazz. Uff. n. 36 del 12/2/2019, e non contiene più questa previsione. Tuttavia, poiché il beneficiario diretto dell’ordine di liberazione è l’aggiudicatario, se costui rinuncia alla esecuzione dell’ordine di liberazione, questo certamente non sarà eseguito.

In definitiva, ci sentiamo di poterle dire che certamente se sua figlia si aggiudica l'immobile, lei non sarà costretto a lasciarlo.

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giovanniprimo pubblicato 15 ottobre 2019

Buonasera,

grazie per la risposta in qualche modo positiva, perché è strano come dalla sua risposta, la stessa legge, sembra andarmi contro due volte, la prima perché il giudice non ha accolto un'istanza dove si chiedeva di applicare la nuova legge che lei ha citato perché la procedura è iniziata prima dell'entrata in vigore della legge, e secondo perché come riporta lei la nuova legge non contiene più questa previsione.

Un incubo interminabile che spero finisca al più presto. I giudici non dovrebbero permettere certi comportamenti da parte delle banche, oltretutto il mio mutuo è stato ceduto nel corso dell'azione giudiziale e sappiamo a quanto vengono svenduti i crediti, e questi quando hanno visto il mio interesse nel cercare di salvare l'immobile, alzavano sempre il tiro e chiedevano di più...le faccio un esempio, l'ultima transazione offrivo oltre il 70% in contanti e la rimanenza in 60 rate. Mi hanno risposto che la rateazione non poteva andare oltre 24 mesi e quindi la somma offerta andava comunque bene; ho accettato i 24 mesi per la rimenanza, ma mi hanno risposto che volevano un prezzo nettamente migliorativo...e a quel punto abbiamo preso la decisione per cui è stato aperto questo thread.

Tornando al tema, e mi scuso per le divagazioni, ci sarebbe da aggiungere che se secondo il giudice la mia procedura rientra nella vecchia legge, dovrebbe rientrare anche per quanto ha elencato lei, cioè che prevedeva per l'aggiudicatario di decidere se lasciare o no l'esecutato nell'immobile.

Chiedo un ultimo consiglio, quando e a chi comunicare la volontà dell'aggiudicatario di lasciare l'esecutato usufrire dell'immobile, al delegato una volta aggiudicato, al custode dopo l'aggiudicazione, se questa va a buon fine?...tra l'altro il custode non mi ha mai portato il verbale, ci siamo solo sentiti per telefono.

Nel ringraziarvi, invio i migliori saluti.

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inexecutivis pubblicato 17 ottobre 2019

Dal contenuto delle informazioni che ci ha ulteriormente fornito ricaviamo il convincimento che il comportamento del giudice è stato corretto. Invero, l’inapplicabilità alle vecchie procedure della nuova legge è stata il frutto di una precisa scelta parlamentare. Infatti la nuova norma si applicherà alle espropriazioni immobiliari iniziate con pignoramenti notificati dal 13 febbraio 2019, poiché l’art. 4, comma 4, d.l. n. 135 del 2018, n. 135 prescrive testualmente che «Le disposizioni introdotte con il presente articolo non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto».

Purtroppo nel modificare la norma il legislatore ha dimenticato di riconoscere all’aggiudicatario la facoltà di lasciare dentro il debitore, ma i giudici italiani hanno colmato il vuoto prevedendo comunque questa possibilità.

Quanto al comportamento delle banche, osserviamo che ad oggi non esistono strumenti per rimediare ai fatti che ci ha descritti. L’unico rimedio è quello di cui all’art. 495 c.p.c., che prevede la possibilità per il debitore di pagare ratealmente (fino a 48 rate mensili) tutto il debito, ma la relativa istanza deve essere formulata prima che il giudice disponga la vendita.

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giovanniprimo pubblicato 17 ottobre 2019

Buonasera,

le comunico, con gioia, che mia figlia si è aggiudicata il bene.

A questo punto, per richiedere che il debitore venga lasciato, l'aggiudicatario deve fare un'istanza al giudice per manifestare questa volonta e esentarli dalla liberazione o bisogna aspettare qualche atto?

Comunque mi chiedo, se la mia procedura non rientra nella nuova norma, lo sarà anche per l'articolo che dava disponibilità all'aggiudicatario di esentare dalla liberazione.

Nel ringraziarvi per la disponibilità

Vi saluto cordialmente.

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inexecutivis pubblicato 18 ottobre 2019

Innanzi tutto congratulazioni.

Quanto al merito, suggeriamo di rivolgere l'istanza al custode ed al giudice, in modo da stare tranquilli. La liberazione, ne siamo certi, non verrà eseguita.

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giovanniprimo pubblicato 18 ottobre 2019

Allego un'immagine di una bozza dell'istanza da presentare.

Vi ringrazio per la disponiblità

invio i migliori saluti

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Allega file

inexecutivis pubblicato 22 ottobre 2019

ok, l'istanza può andar bene

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manuel_fantoni pubblicato 23 ottobre 2019 - Ultima modifica 23 ottobre 2019

sua figlia deve esonoerare nel verbale di aggiudicazione il custode dalle operazioni di liberazione del cespite; in alternativa può inviare una pec al custode (con documento di riconoscimento) dove dichiara di esonerare il custode dalle operazioni di rilascio del bene x. Non serve istanza al giudice

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giovanniprimo pubblicato 24 ottobre 2019 - Ultima modifica 24 ottobre 2019

Grazie, Astalegale!

Un saluto!

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giovanniprimo pubblicato 24 ottobre 2019

sua figlia deve esonoerare nel verbale di aggiudicazione il custode dalle operazioni di liberazione del cespite; in alternativa può inviare una pec al custode (con documento di riconoscimento) dove dichiara di esonerare il custode dalle operazioni di rilascio del bene x. Non serve istanza al giudice

Buongiorno, il verbale è già fatto, quindi bisogna inviare una pec al custode e non al giudice, la pec chiaramente dev'essere intestata agli aggiudicatari o anche da altra pec allegando i documenti identità?

Un saluto e grazie

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inexecutivis pubblicato 28 ottobre 2019

Suggeriamo di depositare comunque l'istanza anche in cancelleria. Ciò serve a rendere noto al giudice, che dirige la procedura, quali scenari si aprono al custode, e conseguentemente quali sono i tempi di cui egli necessita per lo svolgimento delle sue attività.

Peraltro, il tutto si riflette anche sul compenso che al custode è dovuto.

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giovanniprimo pubblicato 28 ottobre 2019

Ma va depositata nell'ufficio dei delegati dove è avvenuta l'aggiudicazione, perché lì deve portare anche un altro documento che le è stato richiesto e porterei anche l'istanza, oppure alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari e se sì la deve depositare per forza lei, perché si trova attualmente fuori, o potrei portarla anch'io?

Grazie per la solita disponibilità

Un saluto

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inexecutivis pubblicato 30 ottobre 2019

Può depositarla anche là dove è avvenuta l'aggiudicazione. Non è necessario che la depositi sua figlia, ma perscrupolo si faccia rilasciare una procura con allegato un documento di riconoscimento. Dovrebbe bastare.