Mancata indicazione di servitù su perizia di stima

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sontulipan pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno,

ho comprato recentemente all'asta la mia prima casa: un appartamento posto al primo piano di un edificio di sole due unità con un negozio al piano terra.
Premetto che l'edificio, costruito nel dopoguerra, era, in origine, adibito interamente ad abitazione. 
Negli anni 60 e poi a metà anni 80, l'edificio ha subito importanti restauri tra cui il cambio di destinazione d'uso del piano terra, prima in magazzino poi in negozio.
Il tutto ad opera dello stesso proprietario che aveva provveduto alla costruzione.
Subito dopo questi interventi manutentivi il piano terra- diventato negozio- è stato venduto.

Ora, il proprietario del negozio rivendica una  servitù di canna fumaria a carico della mia abitazione per destinazione del padre di famiglia in quanto asserisce essere stata esistente nel momento in cui l'immobile  è stato diviso dal proprietario originario in due proprietà.
Preciso che il proprietario originario nell'atto di vendita del negozio ha precluso al negozio stesso qualsiasi accesso o diritto alla corte interna dove la controparte vorrebbe ripristinare la canna.  La corte interna è quindi di proprietà di terzi ma non del negozio.
In nessuna pratica edilizia a mie mani compare mai la canna che probabilmente c'era in origine a servizio dell'abitazione e poi è stata tolta.

Chiedo cortesemente se sia rilevante o meno e se è di per se sufficiente  il fatto che che in perizia non si faccia menzione di questa servitù, non risulti trascritta in nessun documento pubblico e la canna non sia fisicamente presente.
Nel muro è rimasta solo la traccia  ad evidenziarne la rimozione. 
Può la controparte costruire senza la mia autorizzazione o senza fornire prove più convincenti?    

Grazie per le risposte sempre precise ed esaurienti e la disponibilità.

Saluti.    

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astalegale pubblicato 4 settimane fa

L’art. 2919 c.c. prescrive che la vendita forzata trasferisce all'acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subìto l'espropriazione.

Non sono però opponibili all'acquirente i diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell'esecuzione.

Questo vuol dire, per restare alla servitù gravante sul bene posto in vendita, che se essa non risulta trascritta non sarà opponibile all’acquirente.

Invero, la Corte di Cassazione anche recentemente ha affermato che “Ai fini della opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, deve essere considerata soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, dovendo dalla stessa risultare l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l'oggetto e la portata del diritto; né tale conoscibilità può essere sostituita od integrata da una conoscenza effettiva o soggettiva, desumibile "aliunde"” (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 17026 del 25/06/2019).

In conclusione, ci pare che il vicino abbia poche possibilità

sontulipan pubblicato 3 settimane fa

Vi ringrazio molto per l'aiuto.  La Vs preparazione e disponibilità sono davvero fuori dal comune.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Grazie a lei

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