Buongiorno. A Febbraio di quest’anno mi sono aggiudicato un immobile ad un’asta telematica senza incanto. Dopo qualche giorno ho contattato il delegato alla vendita (e custode dell’appartamento) per chiedergli se mi potesse rilasciare un documento che attestasse la mia aggiudicazione. La sua risposta è stata “non le serve nessun documento. A breve le manderò una mail con il riassunto delle spese da saldare e quella mail sarà valida come attestato di aggiudicazione”. Specifico che NON si trattava di una PEC, ma di una semplice mail informale che fungeva da promemoria sulle cifre da versare per saldare il prezzo della casa e le spese della procedura. A inizio Marzo ho saldato tutto ciò che dovevo e ho inviato per email al delegato le ricevute dei bonifici effettuati. Anche qui, non mi è stato rilasciato nulla che attestasse la mia aggiudicazione e il mio saldo. Poco dopo è scoppiata l’emergenza per Covid-19 e il tribunale ha chiuso, dunque ho lasciato tutto in stand-by fino a ieri. Ieri ho ricontattato il delegato e dato che a causa del periodo di emergenza si prospettano tempi lunghi sia per il decreto di trasferimento che per la liberazione, gli ho ribadito che desideravo avere un documento che attestasse la mia aggiudicazione e il saldo effettuato. La sua risposta è stata “non le serve niente, le ricevute dei suoi bonifici valgono già come attestato di aggiudicazione”. Sul momento non ho ribattuto, ma cercando su internet ho letto che a tutti viene fornito un verbale di aggiudicazione e dunque non capisco perchè il delegato non me lo voglia rilasciare. Preciso che l’unica cosa che mi è stata fatta firmare dopo l’aggiudicazione è stata una serie di documenti per richiedere l’agevolazione fiscale prima casa. Non mi risulta di aver firmato nient’altro, almeno stando alle parole del delegato, che non ha mai fatto menzione del verbale. Dunque, ad oggi non sono neanche sicuro che questo verbale esista (almeno con la mia firma sopra). A vostro parere questa persona sta agendo nel modo corretto? È possibile che il verbale di aggiudicazione non sia stato fatto? A distanza di mesi dall’aggiudicazione e dal saldo mi sembra assurdo non avere uno straccio di documento cartaceo o digitale che attesti che mi sono aggiudicato quella casa all’asta.
Mancanza del verbale di aggiudicazione
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- Ultimo messaggio 19 maggio 2020
Riteniamo assai dubbio che il verbale di aggiudicazione non sia stato redatto, altrimenti non le sarebbe stato richiesto di versare il saldo (su un conto che immaginiamo essere intestato alla procedura).
in ogni caso riteniamo che l'aggiudicatario abbia diritto ad ottenere uan copia del verbale di aggiudicazione, anche se non esite una norma che lo preveda espressamente.
Il verbale di aggiudicazione è un atto della procedura, rispetto al quale l’aggiudicatario ha diritto di copia, essendo evidentemente interessato direttamente allo stesso.
Esso, inoltre, è atto pubblico, poiché redatto da un pubblico ufficiale nell’esercizio delle sue funzioni (in questo senso si è espressa, in tema di peculato, Cass. pen., 14 ottobre 2009, n. 3872, secondo la quale “Il commissionario per la vendita delle cose pignorate, in quanto esecutore delle disposizioni del Giudice civile ai fini della conversione del compendio pignorato in equivalente pecuniario, esercita, quale ausiliario del Giudice, una pubblica funzione giudiziaria, rivestendo, conseguentemente, la qualità di pubblico ufficiale”).
A prescindere da questa elementare considerazione, osserviamo che l’obbligo del commissario liquidatore di consegnare il verbale di aggiudicazione è riconducibile all’obbligo di buona fede.
Proviamo a spiegare il perché.
Costituiscono principi generale dell’ordinamento quelli secondo cui le obbligazioni debbono essere adempiute secondo buona fede (art. 1375 c.c.) e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176 c.c.).
La buona fede rappresenta uno dei principi portanti dell’ordinamento, principio qualificato in dottrina come principio di ordine pubblico.
Nell’adempimento delle obbligazioni (di tutte le obbligazioni, indipendentemente dalla fonte legale o negoziale delle stesse) la buona fede si impone quale obbligo di salvaguardia, prescrivendo alle parti di agire in modo da preservare integri gli interessi dell’altra. Questo impegno di solidarietà, che si proietta al di là di quanto specificatamente previsto nel contratto (o nella legge), trova un limite nell’interesse del soggetto che è chiamato ad adempiere. Questi, cioè, è tenuto a far salvo l’interesse altrui ma non fino al punto di subire un apprezzabile sacrificio, personale o economico.
In questi termini si è detto che la buona fede identifica l’obbligo di ciascuna parte di salvaguardare l’utilità dell’altra nei limiti in cui ciò non comporti un apprezzabile sacrificio.
La stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha fatto propri questi concetti, affermando che “L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, applicabile in ambito contrattuale ed extracontrattuale, che impone di mantenere, nei rapporti della vita di relazione, un comportamento leale (specificantesi in obblighi di informazione e di avviso) nonché volto alla salvaguardia dell'utilità altrui, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio” (Cass. Sez. 3, n. 3462 del 15/02/2007).
Traslando questi concetti al caso di specie, riteniamo che, in base al principio di buona fede, il liquidatore abbia l’obbligo di consegnare all’aggiudicatario il verbale di aggiudicazione. Si tratta di atto che egli detiene per ragioni del suo ufficio e che può inviare senza nessuno sforzo all’aggiudicatario.
Peraltro, se il saldo prezzo deve essere versato mediante ricorso al credito, normalmente la banca chiede copia del verbale di aggiudicazione, soprattutto se sarà essa medesima a provvedere al versamento in favore della procedura con iscrizione ipotecaria sull’immobile.
