Locazione Ultranovennale

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davide2020 pubblicato 27 novembre 2021

Buongiorno,

sono interessato all'acquisto di un immobile all'asta composto da due appartamenti, nel quale però, leggendo l'avviso di vendita, risultano le seguenti formalià pregiudizievoli:

1)Ipoteca volontaria iscritta l’1/12/1995

2)Ipoteca volontaria iscritta il 17/09/1996

3)Ipoteca giudiziale iscritta il 23/02/2009

4)Costituzione di fondo patrimoniale trascritta il 25/02/2009

5)Contratto di locazione ultranovennale trascritto il 25/02/2009

6)Contratto di locazione ultranovennale trascritto il 25/02/2009

7)Ipoteca giudiziale iscritta il 25/02/2009

8)Ipoteca giudiziale iscritta il 17/03/2009

9)Ipoteca giudiziale iscritta il 23/10/2009

10)Pignoramento immobiliare trascritto il 4/05/2011

I due contratti di affitto ultranovennali e la costituzione del fondo patrimoniale avvengono dopo la prima ipoteca giudiziale ma prima del pignoramento, il mio quesito è se una volta vinta l'asta e con il decreto di trasferimento vengano cancellati tutti i gravami o se i contratti di affitto ultranovennali rimangano attivi in quanto opponibili alla procedura. 

Grazie in anticipo a chi risponderà,

Saluti.

Davide

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inexecutivis pubblicato 28 novembre 2021

La questione è controversa.

Cass. 7776/2016 (che però non ha direttamente affrontato il tema del rapporto tra locazione ed ipoteca, ma quello della opponibilità al creditore ipotecario del diritto di abitazione assegnato al coniuge in sede di separazione) ha affermato che “Non tutti i diritti personali di godimento resistono dinanzi al prevalente diritto del creditore ipotecario, anzi, di regola vale il contrario (come è per il diritto del comodatario). Vi resiste la locazione, perché l'ordinamento consente che l'ipoteca si estenda ai frutti del bene, compresi i canoni di locazione (arg. ex art. 2811 cod. civ.), che quindi sono soggetti ad espropriazione ai sensi dell'art. 2808 cod. civ.. Pertanto, il contratto di locazione sopravvenuto all'iscrizione d'ipoteca non pregiudica il creditore ipotecario poiché non priva il bene del valore d'uso e ne consente la vendita come bene produttivo di reddito; tanto ciò è vero che quando invece questo non sia possibile -come nell'ipotesi prevista dall'art. 2643 n. 9 e dagli ultimi due comma dell'art. 2812 cod. civ. (cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti)- è lo stesso legislatore a prevedere che il diritto del conduttore, che superi determinati limiti temporali, debba essere trascritto e che l'iscrizione ipotecaria prevalga sul diritto del conduttore non trascritto o trascritto successivamente”.

A queste osservazioni ci permettiamo tuttavia di replicare che a nostro avviso la opponibilità della locazione al creditore ipotecario (e dunque all’aggiudicatario) non può farsi discendere (semplicemente) dal fatto che l’ipoteca si estende ai frutti e dal fatto che la locazione non priva il bene del valore d'uso e ne consente la vendita come bene produttivo di reddito.

Il pignoramento, infatti, si estende sempre ai frutti ex art. 2912 c.c., né si può trarre argomento in ordine alla opponibilità della locazione al creditore ipotecario dal fatto che l’art. 2923 regoli i rapporti tra aggiudicatario e pignoramento facendo riferimento solo a quest’ultimo, poiché le norme del capo secondo regolano esclusivamente i rapporti tra pignoramento e terzi, senza occuparsi dell’ipoteca.

Ancora, il regime di opponibilità non può farsi derivare dalla disciplina dell’art. 2812, poiché l’art. 2812 c.c. tratta soltanto degli acquisti di diritti reali e delle cessioni e liberazioni di pigioni e fitti, ma non si occupa di altri diritti personali di godimento. Segnaliamo, peraltro, che in senso favorevole alla inopponibilità della locazione al creditore ipotecario si è pronunciato Trib. Salerno, 30.5.2017.

La questione, peraltro, anche in dottrina non è pacifica.

davide2020 pubblicato 05 dicembre 2021

Grazie mille per l'esaustiva risposta, se è possibile allora vorrei porre un altro quesito: E' possibile prima dell'asta visionare i contratti ultranovennali? O sarà possibile solo all'aggiudicatario?

robertomartignone pubblicato 05 dicembre 2021

Provi a chedere al delegato , ma non credo in qunto è attraverso la perizia pubblica  che il partecipante viene a conoscenza del bene e delle sue caratteristiche . Provi comunque a chiedere al delegato , nel caso può sempre cercare di risalire attraverso delle visure , consultando poi l ' ufficio del registro .

inexecutivis pubblicato 06 dicembre 2021

I dati del contratto di locazione (opponibile o non opponibile che sia) devono obbligatoriamente essere messi a disposizione dell’offerente.

A questo proposito riteniamo che la risposta debba partire dalla lettura dell’art. 173 bis, comma 1 n. 3 disp. att. c.p.c., a mente del quale dalla relazione di stima dell’esperto deve risultare “lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento”

Questo vuol dire che l’eventuale esistenza di un contratto di locazione deve costituire corredo necessario del fascicolo dell’esecuzione, a prescindere dal fatto che tale contratto sia o meno opponibile all’aggiudicatario.

Tale contratto, in particolare, costituisce un allegato della relazione di stima dell’esperto, e dunque deve essere reso visibile a chiunque ai sensi dell’art. 490, comma secondo, c.p.c.

In definitiva, se esiste un contratto di locazione, esso deve essere stato acquisito dall’esperto stimatore (si ricordi a questo proposito che ai sensi dell’art. 18 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’agenzia delle entrate è tenuta, su autorizzazione del Giudice, a rilasciare copia degli atti registrati anche a soggetti diversi dalle parti o da coloro nel cui interesse la registrazione di un atto è stata eseguita), e deve essere oggetto di pubblicazione unitamente all’avviso di vendita.

Così ricostruita la cornice normativa di riferimento, riteniamo che il potenziale acquirente abbia diritto a che il contratto di locazione sia accessibile a chiunque mediante pubblicazione. Se questo non è avvenuto si può chiedere che il professionista delegato ponga rimedio all’inadempienza mettendo a disposizione il contratto.

Il suggerimento è quello di diffidare il custode formalmente (a mezzo pec o raccomandata a.r.), rappresentando che eventuali inadempienze saranno sottoposte all’attenzione del giudice dell’esecuzione.

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