Liberazione immobile da occupanti con contratto di locazione morosi

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Ultimo messaggio 01 marzo 2021

vls_85 pubblicato 20 ottobre 2016

Buongiorno,

ho già partecipato e vinto un asta immobiliare e so come funziona il meccanismo ma per la prima volta mi imbatto con forte interesse in un immobile (commerciale) occupato da soggetti aventi titolo di contratto di locazione, ma morosi e Il Giudice ha già autorizzato l'introduzione del procedimento di sfratto per morosità.

Affermato questo, so che lo sgombero è a carico della procedura ma volevo sapere se anche in questo caso c'è la possibilità che l'immobile sia sgomberato prima dell'asta oppure se c'è il rischio che non essendo occupato direttamente dal debitore, lo sgombero sia a mio carico in quanto lo sfratto per morosità non ha conseguito lo sgombero.

Chiedo delucidazioni. Grazie.

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inexecutivis pubblicato 21 ottobre 2016

La risposta al quesito formulato discende, a nostro avviso, dalla circostanza per cui avendo il Giudice autorizzato l’instaurazione di un procedimento di sfratto per morosità, il contratto di locazione in forza del quale il conduttore occupa l’immobile è opponibile alla procedura.

Se così non fosse stato, infatti, la liberazione dell’immobile avrebbe potuto essere conseguita attraverso la esecuzione dell’ordine di liberazione emesso da Giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 560 c.p.c.

Ciò posto, riteniamo che anche in questo caso la liberazione dell’immobile debba essere eseguita con oneri a carico della procedura.

Depongono in tal senso almeno due considerazioni.

Da un lato la nuova disciplina dell’ordine di liberazione dell’immobile è il precipitato della considerazione generale per cui la liberazione dell’immobile è un onere di cui si deve far carico la procedura, poiché porre in vendita un bene libero consente una ottimale collocazione del bene sul mercato, avvicinando le vendite esecutive alle ordinarie vendite negoziali.

Dall’altro, l’attivazione della procedura di sfratto per morosità costituisce, a nostro avviso, esercizio dell’attività di amministrazione e gestione del bene pignorato, per cui essa rientra a pieno titolo del crogiolo dei compiti che pertengono al custode ai sensi dell’art. 560, ultimo comma, c.p.c., con la conseguenza che i relativi costi sono a carico della procedura.

A questo proposito si tenga conto del fatto che la Corte di Cassazione ha affermato che il custode del compendio pignorato è legittimato ad agire domandare giudizialmente il risarcimento del danno da ritardata restituzione dell’immobile (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 267 del 07/01/2011).

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francescoesposito pubblicato 24 febbraio 2021

Salve, vorrei partecipare ad un'asta immobiliare, ma leggendo la CTU ed anche l'avviso di vendita, gli immobili risultano essere locati con contratto opponibile alla procedura per una durata di anni 30 (trenta), con scadenza ventisette febbraio duemilaquarantaquattro. IL CONDUTTORE PERO' RISULTA ESSERE MOROSO. La domanda è: In caso di morosità il contratto viene risolto con procedura di sfratto dal Tribunale di competenza oppure deve provvedere l’aggiudicatario? E i tempi della liberazione variano da caso a caso?

Nell'attesa di un riscontro, porgo distinti saluti.

Francesco

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inexecutivis pubblicato 26 febbraio 2021

riteniamo che il Giudice debba autorizzare il custode ad agire per il rilascio, intraprendendo un procedimento di convalida dello sfratto per morosità. L’art. 560, comma quinto, c.p.c., prevede infatti espressamente che il custode esercita le azioni previste dalla legge per conseguire la disponibilità dell’immobile anche se, almeno secondo l’opinione prevalente (secondo noi condivisibile) previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, in una ottica di controllo da parte del Giudice in ordine alla convenienza dell’azione giudiziaria.

Questa legittimazione processuale, con specifico riferimento alla locazione, è stata affermata dalla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “anche se la locazione dell’immobile pignorato è stata stipulata prima del pignoramento, la rinnovazione tacita della medesima richiede l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in forza dell’art. 560, secondo comma, c.p.c.; peraltro, il custode giudiziario deve assicurare la conservazione e la fruttuosa gestione della cosa pignorata previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, sicché è legittimato ad inviare la disdetta e a promuovere la procedura di rilascio per finita locazione [le stesse ragioni valgono, evidentemente, per la procedura di sfratto per morosità]. La norma citata, rettamente interpretata nel senso esposto, non suscita dubbi di incostituzionalità per violazione dell’art. 3 Cost., in quanto la peculiare funzione del pignoramento nell’ambito del processo di esecuzione giustifica la particolarità della sua disciplina in cui si inquadra in modo armonico e coerente il suddetto secondo comma dell’art. 560 cod. proc. civ. (Cass. civ., 13.12.2007, n. 26238).

E' tuttavia chiaro che se il custode non dovesse procedere, della intimazione di sfratto dovrà occuparsi l'aggiudicatario a sue spese.

I tempi, nell'uno e nell'altro caso, sarebbero gli stess in quano il procedimento non cambia, trattandosi di locazione opponibile alla procedura.