L’interrogativo richiede una risposta articolata ed occorre partire dall’art. 1, comma 346, l. 30 dicembre 2004, n. 311, a tenore del quale “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
È noto l’acceso dibattito che si è sviluppato intorno alla norma in parola, e le vivaci critiche che l’hanno investita: da un lato in ragione del fatto che con essa un adempimento di carattere tributario, successivo al sorgere del sinallagma, incideva sulla validità di un vincolo negoziale privo di vizi genetici suoi propri; dall’altro perché la sanzione della nullità, travolgendo l’intero contratto, sguarniva di tutela proprio il conduttore, che normalmente subiva l’omessa registrazione per mano di un locatore che aveva interesse a mantenere celato al fisco il rapporto locatizio. Di qui il fiorire di soluzioni interpretative che hanno cercato di mitigare gli effetti che un’applicazione ortodossa della disciplina codicistica della nullità contrattuale avrebbe comportato.
La discussione che ha interessato la disposizione ha visto coinvolta anche la Corte Costituzionale, che con ordinanza n. 420 del 2007 ha affermato che essa “non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ”.
Per rimediare alle antinomie ordinamentali determinatesi a causa della invadenza della disciplina fiscale nel campo dei rapporti civilistici, il legislatore è intervenuto nel 2015 con la citata l. 208, riscrivendo l’art. 13 della legge 431/1998. In primo luogo si è imposto al locatore l’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro il termine perentorio di trenta giorni dalla stipula; quindi, si è consentito al conduttore di rimediare all’eventuale omissione della controparte attraverso l’esperimento dell’azione di riconduzione del contratto.
È stato osservato che attraverso questa costruzione il legislatore sembra muovere dal postulato - per vero inespresso - della nullità del contratto di locazione non registrato (peraltro già affermata espressamente dal richiamato 1, comma 346, l. 30 dicembre 2004, n. 311) ed applica a questa fattispecie il regime già costruito dal previgente art. 13 per il contratto di locazione orale, forse immaginando che la registrazione rappresenti un dovere fiscale solitamente applicato a contratti conclusi per iscritto. L’obiettivo è quello di offrire protezione al conduttore che subisce il difetto della registrazione, movendo dal presupposto, errato, che l’invalidità per difetto di registrazione assorba la nullità per difetto di forma scritta, quasi che la regola sulla (omessa) registrazione abbia valore esaustivo, poiché la registrazione è generalmente dovuta.
Così ricostruita la ratio della disposizione, è da ritenersi che la stessa non possa essere invocata dal conduttore per far valere l’opponibilità del contratto alla procedura, e dunque all’aggiudicatario.
Invero, questa disciplina si snoda e si giustifica all’interno di un gioco delle parti, in cui il conduttore veste i panni del contraente debole, che subisce l’imposizione di un contratto sottotraccia, e che può reagire esercitando contro il locatore l’azione di riconduzione del contratto, tanto è vero che solo a lui, e non anche al locatore, è concesso l’esperimento del rimedio.
Il peculiare articolarsi di questo meccanismo è stato ben evidenziato da Cass., sez. III, 28 aprile 2017, n. 10498, la quale ha osservato (con riferimento ad una locazione immobiliare per uso non abitativo, ma con principi che Cass. Sez. Un., 9 ottobre 2017, n. 23601, come si vedrà nel prosieguo di questo scritto, applicherà anche alle locazione abitative) che “In tema di locazione immobiliare, la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998”.
Rispetto a questa dinamica, ed a prescindere dal fatto che la sanatoria spieghi efficacia retroattiva, la procedura esecutiva non può che rimanere estranea, poiché altrimenti si finirebbe per far ricadere sui creditori e sull’aggiudicatario, (ed in generale sui terzi, poiché il meccanismo opererebbe indipendentemente dalla natura coattiva o negoziale del trasferimento) le conseguenze dell’inadempimento del locatore, che scientemente non ha provveduto alla registrazione del contratto, laddove invece dal combinato disposto degli art. 1599 e 2923 c.c. si evince chiaramente che il codice si è mosso nell’ottica di tutelare i gli acquirenti dell’immobile locato prevedendo, quale condizione di opponibilità, la data certa del rapporto.
Del resto, lo stesso criterio della data certa, individuato dal codice come uno dei fondamentali modelli di regolazione dei rapporti tra le parti e di garanzia di certezza dei rapporti giuridici, verrebbe completamente stravolto, con effetti di sistema dirompenti, se si ammettessero forme di opponibilità che intervengono con ex post con efficacia retroattiva, e che retroattivamente conferiscono data certa ad una data che tale non era fino a quel momento.
Questa conclusione garantisce coerenza al sistema senza che peraltro il conduttore ne risulti pregiudicato. Invero, proprio lo strumento dell’azione di accertamento di cui egli dispone a norma dell’art. 13 comma 6, gli permette di reagire all’inerzia del locatore così assicurandosi l’emersione del contratto e dunque la sua opponibilità ad una eventuale successiva procedura esecutiva avente ad oggetto il bene locato.
Le conclusioni cui si è giunti a proposito della omessa registrazione delle locazioni abitative valgono anche per le locazioni stipulate ad uso diverso.
A proposito di queste, esclusa l’applicabilità del meccanismo di cui all’art. 13 l. 391/1998 (lex specialis coniata per le locazioni abitative, e dunque insuscettibile di applicazione analogica ex art. 14 perl.) ci si deve chiedere se possa spiegare efficacia sanante opponibile alla procedura la tardiva registrazione del contratto.
Cass. Sez. Un., 9 ottobre 2017, n. 23601, chiamata ad occuparsi degli effetti, tra le parti, della registrazione di un contratto tardivamente intervenuta, ha affermato che “la evidente anomalia della vicenda … in assenza di significativi indici normativi che possano indirizzare l’interprete verso l’una o l’altra soluzione … induce a ritenere che l’effetto sanante [determinato dalla tardiva registrazione] sia destinato a retroagire alla data della conclusione del contratto”.
Poco prima la citata Cass., sez. III, 28 aprile 2017, n. 10498 aveva ricondotto l’efficacia retroattiva della tardiva registrazione alla “esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti”.
Anche in questo caso, tuttavia non può essere sostenuto che attraverso una tardiva registrazione del contratto il conduttore possa opporre la locazione alla procedura esecutiva precedentemente intrapresa; ciò per le medesime ragioni che si sono indicate con riferimento all’azione di riconduzione del contratto prevista dall’art. 13 l. 431/1998. Infatti, come si è detto, diversamente opinando creditori ed aggiudicatario pagherebbero le conseguenze dell’inadempimento delle parti che non hanno consapevolmente provveduto alla registrazione del contratto, privando di efficacia le disposizioni di cui agli art. 1599 e 2923 c.c. - ispirate all’esigenza di tutelare gli acquirenti dell’immobile locato prevedendo, quale condizione di opponibilità, la data certa del rapporto - e mortificando, più in generale, la portata del criterio della data certa quale paradigma di regolazione dei rapporti tra le parti e strumento di garanzia della certezza dei rapporti giuridici, poiché verrebbero introdotte nell’ordinamento forme di opponibilità postuma.
Inoltre, non può sottacersi il dato per cui, pur a fronte dal recupero postumo di validità che una tardiva registrazione consente di ottenere, la data certa richiesta dall’art. 2923 c.c. rimarrebbe comunque quella della registrazione, che se successiva al pignoramento renderebbe in ogni caso il contratto inopponibile, benché valido.
