Liberazione immobile con contratto comodato

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  • Ultimo messaggio 14 luglio 2018
fedo78 pubblicato 09 luglio 2018

Buongiorno, avrei bisogno di una consulenza perchè a ridosso di un'asta mi si è presentato un dubbio molto forte. La situazione è la seguente: l'immobile oggetto d'asta è occupato da persone con contratto di comodato d'uso regolarmente registrato nel febbraio 2011, il pignoramento è avvenuto successivamente alla registrazione del contratto che ha scadenza nel 2021. Ora su esplicita richiesta al custode giudiziario mi è stato riferito che questo non ha importanza perchè il contratto non è opponibile, in effetti nell'ordinanza di vendita è specificato che il giudice delle esecuzioni emette apposita ordinanza di liberazione dell'immobile e che il contratto non è opponibile alla procedura.Ora dato che nella perizia non c'è scritto niente di tutto ciò ma è semplicemente indicata la data di registrazione del contratto e la data di scadenza oltre alla data del pignoramento(successiva a quella del contratto di comodato) vorrei sapere a quale documento fare riferimento e a cosa vado incontro. Grazie anticipatamente per la cortese attenzione.

Fedele Stefano

 

inexecutivis pubblicato 14 luglio 2018

Rispondiamo alla domanda osservando che la risposta del custode giudiziario è corretta, in quanto il contratto di comodato non è mai opponibile alla procedura, indipendentemente al fatto che sia precedente o successivo al pignoramento.

Trib. Torino Sez. III Ord., 07-05-2007, ha per esempio affermato che “Il contratto di comodato stipulato dal precedente proprietario in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all'acquirente del bene; e ciò in quanto, per effetto del trasferimento in suo favore, il compratore acquista ipso iure il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. In ogni caso, un comodato non è opponibile all'aggiudicatario di un immobile acquistato in sede di vendita forzata nell'ambito di una procedura di esecuzione immobiliare; ed invero, l'art. 2923, co. 1, c.c. consente l'opponibilità all'acquirente delle sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento.

Il medesimo concetto si ricava anche dalla lettura di Cass. sez. I, 30.7.2009, n. 17735, la quale ha confermato la sentenza della corte di appello di Napoli che aveva ritenuto inopponibile al fallimento il contratto di comodato stipulato dal fallito prima della dichiarazione di fallimento, ritenendo inapplicabile l’art. 2923 c.c., il quale regola esclusivamente le condizioni di opponibilità della locazione.

In particolare, la sentenza afferma che pur in presenza di una detenzione che abbia data certa, ove non si provi che quella detenzione ha titolo in un contratto di locazione, non può trovare applicazione l’art. 2923 c.c. (che introduce un elemento di certezza in ordine alla anteriorità, sulla linea di quanto prevede in via generale l'art. 2704 c.c.) essendo la detenzione compatibile anche con altri rapporti, compreso quello di comodato.

Questa soluzione è del resto coerente con l’unanime convincimento dottrinario, secondo cui al comodato, stante la sua gratuità e precarietà, non è applicabile la disciplina dell’art. 2923.

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