Buongiorno, ho un problema per prendere possesso dell’immobile acquistato da un asta fallimentare. L’immobile risulta occupato senza titolo dal padre del fallito, (il quale risulta residente presso esso), nella realtà dei fatti e’ abbandonato. Dopo aver saldato e fatto l’atto presso il notaio (dove acquistiamo di fatto e di diritto e come era anche specificato nell’avviso di vendita che l’immo non era libero), il curatore fallimentare, non detiene neanche le chiavi dell’immobile, non si fa carico della liberazione. Anche il giudice decide di non procedere con il 560 per il rilascio dell’immobile dopo aver rigettato un istanza presentata. La procedura non e’regolata dall’art. 107 comma 1. Noi abbiamo inoltre provato ad arrivare ad una trattativa con il fallito ma ci ha chiesto una somma troppo alta per lasciare la casa A questo punto come possiamo procedere alla liberazione?? E’ possibile che la parte tutelata sia il fallito invece che il sottoscritto? Grazie per la risposta
Liberazione immobile
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- Ultimo messaggio 25 febbraio 2021
Rispondiamo alla domanda formulata osservando in primo luogo che è compito precipuo del curatore quello di consegnare il bene all’aggiudicatario, poiché anche nelle vendite fallimentari trova applicazione la previsione di cui all’art. 1477 c.c.
In giurisprudenza sul punto si è condivisibilmente osservato che Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765).
Il problema che allora si pone è se anche in ambito fallimentare il Giudice delegato possa emettere l’ordine di liberazione dell’immobile (previsto e disciplinato dall’art. 560, commi terzo e quarto, c.p.c.).
La giurisprudenza di merito (senso, Tribunale, Reggio Emilia, sez. fallimentare, sentenza 26/10/2013) lo ammette quando la vendita si svolge secondo le prescrizioni del codice di procedura civile (cioè ai sensi dell’art. 107, comma secondo, l.fall.).
Più recentemente (Trib. Mantova, 13 ottobre 2016) si è aggiunto che anche quando la vendita si sia svolta mediante procedure competitive (cioè ai sensi dell’art. 107, comma primo. L.fall.) questa possibilità deve ammettersi. A questo proposito si è osservato che sebbene sia il curatore che sceglie, con il programma di liquidazione, le modalità di vendita dei beni, optando - ai sensi del comma 1 o del comma 2 dell'art. 107 l.fall. - per le procedure competitive ovvero per la liquidazione in base alle norme del codice di procedura civile, la scelta per l’una o l’altra modalità non incide sulla natura delle vendite medesime, trattandosi comunque di vendite coattive, attuate contro la volontà del fallito, con la conseguenza che nell’uno e nell’altro caso deve ritenersi ammissibile la possibilità di adottare l’ordine di liberazione.
Sulla base di queste premesse a nostro avviso le alternative possibili sono due. O si reclama davanti al giudice delegato il provvedimento che ha rifiutato l'adozione dell'ordine di liberazione ex art. 26 l.fall., oppure si agisce con un atuonomo giudizio nei confronti del terzo occupante senza titolo.
Grazie per la risposta. Il giudice delegato ha risposto all’istanza, dopo aver letto il parere chiesto al curatore (parere che noi non conosciamo)dicendo, testuali parole: “Nessun provvedimento può essere emesso adesso che il bene risulta trasferito e non fa più parte dell’atto fallimentare”. A questo punto reclamare davanti al giudice stesso per il rifiuto sempre da lei espresso che senso ha? Agire con autonomo giudizio cosa vorrebbe dire? Quali possono essere le tempistiche?
Grazie per la risposta. Il giudice delegato ha rigettato l’istanza da noi presentata dicendo: “Nessun provvedimento può essere emesso adesso che il bene risulta trasferito e non fa più parte del
Reclamare il provvedimento adottato dal giudice potrebbe avere un senso.
In primo luogo perchè il ricorso potrebbe sipegare in modo articolato le ragioni della richiesta (con riferimento alle argomentazioni da noi svolte); inoltre il giudice potrebbe, re melius perpensa, tornare sui suoi passi e valutare quindi che l'ordine di liberazione vada pronunciato.
Infine, il provvedimento adottato dal giudice delegato, ove negativo, potrebbe essere impugnato dinanzi al tribunale collegiale (ai sensi del medesimo art. 26 l.f.), che potrebbe essere di diverso avviso.
Adesso stiamo valutando quale strada e’ la migliore da percorrere. Detto tutto ciò il secondo problema riguarda le cancellazioni ipotecarie che gravano sull’immobile. Qualora noi provvediamo alle cancellazioni e il fallito dovesse vincere il ricorso che ha presentato nei confronti del tribunale che ha messo il suo immobile all’asta come si procede?? A noi viene risarcita la casa? Può
Ci sembra che la domanda sia incompleta, forse ci sono stati problemi nel postarla.
Comunque ci sembra di poter dire che non vi sono ostacoli a procedere alle cancellazioni ipotecarie, che anzi devono essere cancellate ai sensi dell'art. 108, comma secondo, l.f.
Scusate, mi sono accorto che ci sono stati problemi nel digitare. Il quesito e’ sorto perché il fallito ci ha comunicato di aver fatto ricorso al tribunale per la vendita dell’immobile all’asta. (Noi l’immobile già c’è lo siamo aggiudicato tramite atto notarile dopo aver . Qualora il tribunale ritenesse che il ricorso e’ valido come si interviene? E’ una probabilità reale che un fallito vinca un ricorso dopo che l’immobile e’ stato aggiudicato e saldato? In base a questa possibilità le cancellazioni ipotecarie a cui mi riferivo nel post precedente vengono ritenute valide o no? Non vorrei ritrovarmi in una truffa, nel senso che dopo aver saldato e rogitato l’immobile (occupato senza titolo) di cui ancora non ho possesso, provvedo alle cancellazioni (quindi “ripulisco” l’immobile) e poi il tribunale dopo il ricorso presentato dal soggetto fallito glielo riassegna! E’ una mia paura o può essere realtà?
Difficile offrire una risposta compiuta senza aver studiato le ragioni del ricorso proposto dal fallito.
Astrattamente il giudice potrebbe fare applicazione dell'art. 108 l.fall., il quale prevede il potere del giudice delegato di impedirne il perfezionamento ove ricorrano gravi e giustificati motivi ovvero se il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto.
Questo istituto, che costituisce in sede fallimentare il parallelo dell'art. 586 c.p.c. per le vendite esecutive individuali, soggiace ai medesimi presupposti di applicabilità previsti per quest'ultimo, a proposito del quale la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18451 del 21.9.2015 ha affermato che “Il potere di sospendere la vendita, attribuito dall'art. 586 c.p.c. (nel testo novellato dall'art. 19 bis della legge n. 203 del 1991) al giudice dell'esecuzione dopo l'aggiudicazione perché il prezzo offerto è notevolmente inferiore a quello giusto, può essere esercitato allorquando:
a) si verifichino fatti nuovi successivi all'aggiudicazione;
b) emerga che nel procedimento di vendita si siano verificate interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento, ivi compresa la stima stessa;
c) il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo scoperto dopo l'aggiudicazione;
d) vengano prospettati, da una parte del processo esecutivo, fatti o elementi che essa sola conosceva anteriormente all'aggiudicazione, non conosciuti né conoscibili dalle altre parti prima di essa, purché costoro li facciano propri, adducendo tale tardiva acquisizione di conoscenza come sola ragione giustificativa per l'esercizio del potere del giudice dell'esecuzione”.
Questa norma non è volta a tutelare in modo esclusivo ed assoluto i creditori della procedura concorsuale, ma in linea generale, il principio di stabilità delle vendite nelle procedure coattive (individuali e concorsuali), al fine di promuoverne l’affidabilità, cosicché una volta che si sia svolta una libera competizione all’esito di adeguata pubblicità e tutti gli interessati siano stati messi nelle condizioni di partecipare formulando le proprie valutazioni in ordine al prezzo da offrire per il bene in vendita, l’aggiudicazione deve risultare tendenzialmente stabile, potendo essere messa in discussione solo in ipotesi eccezionali, che la Suprema Corte ha tipizzato secondo l’elenco esposto.
Ciò in quanto l'affidabilità delle vendite coattive garantisce la maggiore partecipazione degli interessati, e dunque costituisce il volano per la migliore soddisfazione di tutti i creditori coinvolti in procedure esecutive; al contrario, mettere in discussione una vendita che abbia già visto individuato il miglior offerente per il solo fatto che è stata formulata una offerta migliorativa successiva, evidentemente avvolge in un alone di incertezza il procedimento di liquidazione, che disincentiva gli offerenti.
Grazie per le risposte. Avrei bisogno di un ultimo chiarimento in merito allo svolgimento di tutta questa storia. Io mi sono presentato a quest’asta dopo aver richiesto informazioni sulla liberazione al curatore, il quale in maniera informale (delle informazioni al telefono) mi aveva assicurato che per la liberazione ci avrebbe pensato lui, stessa cosa ribadita in via orale davanti al notaio delegato alla vendita durante il rogito. Una volta rogitato non si e’ piu reso disponibile alla liberazione con l’avvallo del giudice il quale considerava l’immobile ormai venduto fuori dall’interesse del tribunale, quindi sono io stesso che devo provvedere ad ottenere un titolo a cui appellarmi per ottenere il possesso. Quello che mi chiedo e’ che dal momento in cui io deposito la caparra del 10% e mi aggiudico l’asta, posso presentare in istanza al giudice chiedendo che mi emetta un titolo per liberare l’immobile prima di arrivare al saldo completo? Il giudice in questo lasso di tempo di 120 gg (in cui il tribunale fa ancora parte del processo di fallimento) avrebbe potuto emettere questo documento in modo tale da facilitare la liberazione e la presa in possesso dopo il saldo prezzo?
Riteniamo di no.
L’offerente non ha un interesse differenziato e qualificato alla liberazione dell’immobile, poiché la sua aggiudicazione è del tutto eventuale; è facile quindi prevedere che una sua istanza in tal senso verrebbe rigettata.
Diverso sarebbe il caso della già avvenuta aggiudicazione, poiché in questo caso l’aggiudicatario ha diritto a vedersi trasferito il bene subordinatamente al versamento del saldo prezzo.
