Liberazione con persona invalida

Rispondiamo alla domanda osservando che sarà determinante il fatto che il decreto di trasferimento sarà adottato prima o dopo del 4 ottobre.

Invero, se il decreto interverrà prima di questa data il nuovo proprietario subentrerà in un contratto opponibile, e dunque la intimazione di un eventuale sfratto per finita locazione competerà a lui.

Viceversa, se il decreto di trasferimento cadesse dopo il 4 ottobre, sarà onere della procedura occuparsi della liberazione dell’immobile a norma dell’art. 560 c.p.c., commi terzo e quarto.

Cerchiamo di spiegare le ragioni del nostro convincimento.

Secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16 aprile 2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria è il decreto di trasferimento l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario (sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione, secondo alcuni, o con il versamento del saldo, secondo altri). Precisiamo inoltre che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. III, 20 maggio 2015, n.10251).

Fatta questa premessa, se l’aggiudicatario diviene proprietario a contratto in corso, egli subentra all’esecutato nella titolarità del contratto medesimo e dunque alla scadenza sarà il solo legittimato ad esperire le azioni previste per il caso di mancata riconsegna dell’immobile. Il dato si ricava dalla lettura del combinato disposto degli artt. 1599, 1602 e 1603 c.c., e costituisce convincimento della giurisprudenza da tempi risalenti. Si veda, ad esempio, Cass. Sez. I, 11 luglio 1967 n. 1713, a mente della quale "Il compratore di un immobile, dato in locazione a terzi, assume la qualità di locatore e pertanto subentra, se il contrario non sia pattiziamente stabilito, in tutti i diritti ed obblighi del rapporto che non siano esauriti" (negli stessi termini, più di recente, Cass. Sez. III, 15 luglio 2008 n. 19442).

Se invece alla scadenza del contratto il decreto di trasferimento non è stato ancora pronunciato è onere della procedura conseguirne la disponibilità al fine di adempiere alla obbligazione di consegna. In questo caso occorrerà pronunciare, da parte del giudice, l’ordine di liberazione, ed il custode dovrà occuparsi della sua attuazione a norma dell’art. 560, comma quarto c.p.c., a meno che l’aggiudicatario non lo esoneri.