Salve, avrei bisogno di aiuto nel chiarire le seguenti problematiche : 1- Come si dovrebbe procedere nel caso in cui l’esecutato consegni le chiavi bonariamente al custode- delegato alla vendita per tutelarsi ed avere una perizia che sancisca il cambiamento dello stato dei luoghi visti gli ingenti danni subiti ? Un eventuale verbale di consegna chiavi redatto dal custode nel quale si evidenziano i danni subiti e i cambiamenti avvenuti rispetto alla perizia hanno valenza legale per un eventuale istanza di rimborso ? 2- Ho avvertito il custode di essere riuscita a notare senza entrare nella proprietà ( perché ancora occupata dagli esecutati ) che stavano avvenendo degli abusi ma ho trovato pieno disinteresse, non è responsabile dei danni in questo caso? Posso fare istanza al Ge per un rimborso visti gli ingenti danni subiti ? Se sì qual’è la procedura da seguire? Posso chiedere il rimborso per le spese di smaltimento dei relitti abbandonati dagli esecutati ex art 560 cpc? In che modo ? Grazie infinite
Liberazione
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- Ultimo messaggio 19 novembre 2018
Rispondiamo alle domande formulate andando per gradi, dalle questioni più semplici a quelle più articolate.
La redazione di un verbale di consegna delle chiavi dell'immobile all'aggiudicatario ci sembra necessaria poiché essa documenta un preciso adempimento del custode, che è appunto quello di consegnare il bene.
Quanto al rimborso per le spese di smaltimento di eventuali beni mobili abbandonati dall'occupante, la soluzione prospettabile è quella di rifiutare la consegna del bene fino a quando l'immobile non sarà liberato dai mobili che lo occupano, trattandosi di attività che deve essere compiuta dal custode a spese della procedura ai sensi dell'art. 560, comma quarto, c.p.c.
diversa e più problematica è la questione relativa al risarcimento dei danni provocati all'immobile.
La questione prospettata purtroppo non è facilmente risolvibile.
Non tanto sul piano giuridico, rispetto alla quale le soluzioni ci sembrano piuttosto semplici, quanto sul piano concreto.
Dal punto di vista teorico, infatti, si potrebbe citare in giudizio il danneggiante, facilmente individuabile nella persona di colui che aveva materialmente la disponibilità dell'immobile.
Occorrerebbe tuttavia garantirsi contro il fatto che questi sia in grado di pagare, nel momento in cui l'aggiudicatario ottenesse una condanna di costui al risarcimento del danno.
Va poi aggiunto, sempre sul piano teorico, che secondo la Cassazione (sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730) "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore. Ne deriva che, in relazione allo "ius ad rem" (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'"iter"esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato l'oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto. Pertanto, qualora l'aggiudicatario lamenti che l'immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell'aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della curatela fallimentare che aveva proceduto alla vendita forzata), in base ai principi generali sull'adempimento delle obbligazioni (art. 1218 cod. civ.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso" (negli stessi termini, più recentemente, Cass. 30/06/2014, n. 14765).
Tuttavia, affinché il custode sia chiamato a rispondere è necessario che egli possa esercitare di fatto un potere di controllo sul bene, (potere che viene meno allorquando il debitore permane nella disponibilità del fabbricato). In questi casi ci sembra corretta la prevalente opinione dottrinaria, secondo la quale i danni arrecati all’immobile dal debitore che occupi il medesimo non possono ascriversi alla responsabilità del custode, in quanto non è identificabile il capo a questi una condotta esigibile, capace di evitarli. Detto altrimenti, è difficile ipotizzare quale iniziativa il custode avrebbe potuto adottare per evitare che il debitore, nel lasciare l’immobile, lo danneggi.
Questi concetti sono stati più volte espressi dalla Corte di Cassazione in tema di locazione, laddove si è affermato ad esempio che “poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità”. (Affermando tale principio, la S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015).
Venendo alla possibilità di chiedere ed ottenere ristoro in seno alla procedura esecutiva, occorre svolgere le seguenti considerazioni.
Ai sensi dell’art. 2922 c.c., nella vendita esecutiva trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta.
Questa previsione, che per costante giurisprudenza si applica anche alle vendite fallimentari (crf., sul punto, cass. Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016) riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l'ipotesi di consegna di "aliud pro alio", configurabile, invece, se il bene aggiudicato:
1. appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita;
2. oppure manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale;
3. oppure ancora quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto.
Ora, è difficile dire se nel caso prospettato si versi in una condizione di aliud pro alio, posto che, secondo la giurisprudenza La differenza strutturale tra la vendita forzata e quella negoziale è ostativa all'adozione, per la prima, di una nozione lata di "aliud pro alio", con la conseguenza che la nullità del decreto di trasferimento è ravvisabile solo in caso di radicale diversità del bene oggetto di vendita forzata ovvero se ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario, oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all'assolvimento della destinazione d'uso che, presa in considerazione nell'ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha escluso "l'aliud pro alio" relativamente alla vendita forzata di una unità abitativa la cui inagibilità, dichiarata dal Comune per la presenza di elementi inquinanti, ed emersa solo a seguito di una integrazione della perizia di stima depositata dopo il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, era solo temporanea per la piena recuperabilità della salubrità dell'immobile. Cass., sez. III, 29.1.2016, n. 1669).
Quindi, per ottenere la riduzione del prezzo o la risoluzione della vendita occorrerebbe dimostrare che i danni sono talmente ingenti da compromettere del tutto la destinazione all'uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto.
Grazie infinite per la Vostra risposta. Visti i tempi biblici aspettati per la consegna delle chiavi onestamente ho paura a rifiutarle per aspettare che il custode eventualmente si degni di sgomberare l’immobile da tutta la spazzatura abbandonata. Per questo motivo vi chiedo se esista la possibilità di chiedere un rimborso ex post delle spese sostenute per lo sgombero dei beni immobili abbandonati e non sgomberati dal custode ? Tramite istanza al tribunale ? Se ho compreso bene, per quanto riguarda i danni subiti, il custode in sostanza non ne è responsabile quindi un eventuale istanza al tribunale nella quale si chiede un rimborso per la diminuzione di valore sarebbe totalmente inutile ?
In teoria il diritto al rimborso potrebbe configurarsi. Occorrerebbe tuttavia esperire un'azione giudiziaria volta a far constatare l'inadempimento del custode.
Peraltro, in dottrina è assai discussa la individuazione del soggetto passivo che in questo caso dovrebbe essere citato in giudizio, in quanto mentre taluni ritengono che il custode dovrebbe essere citato nella sua qualità, altri osservano che l'azione andrebbe diretta contro il custode persona fisica.
Un'alternativa che si potrebbe provare a percorrere è quella di inviare al custode una serie di preventivi di ditte specializzate e di diffidarlo a provvedere.
Grazie infinite per la risposta. Ho depositato un’istanza per il rimborso degli ingenti danni subiti e per le spese di smaltimento dei rifiuti abbandonati e non rimossi dal custode ex art 560 cpc. Volevo sapere chi partecipa all’udienza sul piano di riparto e se io come nuova proprietaria posso partecipare ? Grazie
Rispondiamo alla domanda osservando che l'aggiudicatario è certamente parte processuale, quando vengano in rilievo suoi interessi potenzialmente confliggenti con quelli della procedura.
È stato ad esempio affermato che l'aggiudicatario può impugnare il provvedimento che lo dichiari decaduto dall'aggiudicazione (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 17861 del 31/08/2011).
Addirittura, la giurisprudenza (a nostro avviso del tutto correttamente) riconosce siffatta legittimazione anche all’offerente non aggiudicatario, affermando che “Nell'espropriazione forzata immobiliare, il terzo offerente non aggiudicatario è legittimato a proporre opposizione agli atti esecutivi avverso i provvedimenti del giudice dell'esecuzione in quanto interessato al regolare svolgimento del processo esecutivo, sì da non restare pregiudicato da atti che assume non conformi alla legge”. (Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 24550 del 18/11/2014).
Ancora, l’aggiudicatario deve essere riconosciuto legittimato passivo nei procedimenti in cui si faccia valere la nullità dell’aggiudicazione. Così si è espressa Cass. Sez. 3, Sentenza n. 47 del 05/01/1996 la quale ha affermato che “L'opposizione agli atti esecutivi dà luogo ad una causa inscindibile, di cui sono legittimi contraddittori tutti i soggetti indicati nell'art. 485 cod. proc. civ. e, perciò, oltre al creditore procedente, ai creditori intervenuti ed al debitore, anche il soggetto che, in quanto destinatario dell'atto di cui l'opponente chiede sia dichiarata la nullità, ha interesse alla sua stabilità. Ne consegue che, nel caso di opposizione diretta ad ottenere la dichiarazione di nullità dell'aggiudicazione, essa deve essere proposta anche contro l'aggiudicatario e a questi notificata”.
Precisiamo, infine, che in quanto parte processuale egli dovrà munirsi della difesa tecnica, e quindi essere necessariamente assistito da un difensore.
Grazie per la risposta. Io non ho aperto nessun contenzioso e non ho chiesto la nullità dell’aggiudicazione. Ho semplicemente chiesto tramite istanza se era possibile tenere conto degli ingenti danni subiti durante le decisioni del piano di riparto, visto che parte delle spese della procedura mi verranno rimborsate ? Dovrei ricevere una risposta dal giudice in merito alla possibilità di rimborso ? Come funziona l’iter da seguire ? Devo necessariamente essere seguita da un legale ? Grazie
Si,la richiesta del difensore è necessaria, in quanto il suo è un interesse confliggente con quelli della procedura.
