Lastrico solare - titolo di proprietà

Difficile dare una risposta precisa prescindendo da un compiuto esame degli atti, per cui ci limiteremo a fornire indicazioni di carattere generale, sperando che possano essere di un qualche ausilio.

In linea generale, se nulla è detto negli atti, il lastrico solare costituisce cosa comune condominiale, ai sensi dell'art. 117 cc, a meno che non se ne possa invocare l'intervenuto acquisto per usucapione.

La giurisprudenza è per esempio affermato che anche “La terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti (ancorché appartenenti, come nella specie, ad unità immobiliari rientranti in edifici autonomi, ma tra loro materialmente congiunti) deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex art. 1117 c.c., giacché, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato; né osta a tale conclusione la circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo (ubicato, nella specie, in uno degli edifici coperti ed) al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune, ex art. 819 c.c., né essendo il regime di comunione escluso dal solo fatto che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri ed occorrendo, al contrario, che la deroga all'attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione del titolare di un diritto reale, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito”(Cass. Sez. II 23/08/2017, n. 20287.

Solo nell'ipotesi di cessione in proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma, nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprietà del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione Cass., sez. II 31/10/2012, n. 18822).

Se ne caso di specie il lastrico solare fosse di proprietà esclusiva, l’errore contenuto in perizia certamente sarebbe inidoneo ad affermare una proprietà condominiale, per l’evidente ragione che l’elaborato peritale non può costituire titolo di trasferimento della proprietà.

Comprendiamo certamente che l’errore può trarre in inganno i potenziali acquirenti ed essere fonte di possibili future pretese (anche se infondate), per cui una soluzione praticabile potrebbe essere quella di chiedere al giudice di riconvocare il perito a rendere i necessari chiarimenti in proposito.