Buonasera, mi sono aggiudicato il 29/06/2017 un fabbricato all' asta, essendo precisato versamento nei 60 giorni essendoci credito fondiario, posso richiedere che mutuo era in corso ed eventualmente portarlo avanti io?
l importo del mutuo sarà pari al prezzo di aggiudicazione?
se L importo del mutuo rimasto fosse superiore o inferiore al prezzo di aggiudicazione come funziona?
in questo caso rimane L ipoteca?
grazie
cordiali Saluti
La domanda formulata deve ricevere risposta affermativa.
L’art. 41, comma quinto del Testo Unico Bancario (TUB) consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione, delle rate scadute, degli accessori e delle spese.
Il tenore letterale della disposizione non lascia dubbi in ordine al fatto che:
1.non è necessaria né l’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione;
2. né il consenso del creditore fondiario;
trattasi infatti di un diritto potestativo dell’aggiudicatario rispetto al quale dunque la posizione giuridica soggettiva dell’istituto fondiario si qualifica in termini di mera soggezione.
La norma presenta tuttavia almeno due problemi pratici.
Il primo può porsi nel caso in cui la banca non provveda alla quantificazione della somma che l’aggiudicatario deve versare, così precludendogli di esercitare il diritto di subentrare al debitore nel finanziamento nel termine di quindici giorni previsto dalla legge.
Il secondo attiene alla tutela dei creditori aventi diritto ad essere preferiti rispetto al creditore fondiario.
In ordine alla prima questione va osservato che un rifiuto del creditore è illegittimo in quanto lesivo del diritto potestativo del creditore. In tali casi quindi la banca deve essere diffidata al deposito dei conteggi entro un termine, decorso il quale è possibile procedere all’espletamento di consulenza tecnica.
Quanto al secondo aspetto, deve essere condivisa la prospettazione dottrinaria che, considerando applicabile la previsione di cui all’art. 585 comma secondo, c.p.c., anche al caso di subentro dell’acquirente nel finanziamento fondiario, ritiene che il Giudice dell’esecuzione debba previamente determinare la parte del prezzo necessaria a soddisfare i creditori la cui posizione è preferita rispetto a quella del creditore fondiario (se esistente), ordinandone il versamento secondo le ordinarie modalità, mentre il credito del creditore fondiario sarà soddisfatto mercé il versamento immediato del credito scaduto, comprensivo di interessi e spese, ed il contestuale accollo del finanziamento.
Salve
gentilmente potrebbe completare la risposta in merito al quesito :
"se L importo del mutuo rimasto fosse superiore o inferiore al prezzo di aggiudicazione come funziona?"
Grazie
Rispondiamo alla richiesta di precisazione osservando che a nostro parere se l’importo del mutuo rimasto impagato fosse superiore o inferiore al prezzo di aggiudicazione, la relativa disciplina non cambierebbe. La norma parla di subentro in luogo del versamento del saldo prezzo, senza aggiungere altro, con la conseguenza che il tutto e rimesso alla valutazione dell’aggiudicatario, chiamato a valutare la convenienza dell’opzione.
Buongiorno,
vorrei avere dei chiarimenti in merito alla possibilità date dall'art 41 TUB.
Supponendo di aggiudicarmi un immobile a 100, di cui 20 vanno ad altro creditore e 80 andrebbero al creditore fondiario, è possibile che il subentro al debitore comporti un costo totale maggiore (esempio 20 per altro creditore e 200 per banca) in quanto non è detto che al massimo si paghi il prezzo a cui ci si è aggiudicata l'asta, corretto?
Se sì, poiché il valore di mutuo residuo (i 200-100 si sopra) non è noto al momento dell'aggiudicazione, si può prima optare per tale possibilità e successivamente cambiare idea e provvedere al saldo prezzo tramite altro mutuo di altra banca?
Ovvero nel momento in cui la banca indica l'ammontare rate scadute, accessori e spese più il piano di ammortamento del mutuo fondiario c'è la possibilità di rifiutare se nell'offerta si era indicata la volontà di aderire a tale facoltà?
L'offerta di per sé deve specificare ciò ovvero che si può optare per l'opzione di subentro oppure saldo prezzo entro il termine a seconda della convenienza economica?
Infine: è mai possibile che la somma destinata al creditore non fondiario, più la totalità (scaduto+rate future) da versare alla banca, sia inferiore al prezzo di aggiudicazione? Oppure comunque al minimo si dovrà pagare il prezzo di aggiudicazione?
Come sempre vi ringrazio e porgo cordiali saluti
Simone
Si, è possibile.
L’art. 41, comma quinto del Testo Unico Bancario (TUB) consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione, delle rate scadute, degli accessori e delle spese.
Il tenore letterale della disposizione non lascia dubbi in ordine al fatto che:
1.non è necessaria né l’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione;
2. né il consenso del creditore fondiario;
3. la scielta può essere compiuta dopo l'aggiudicazione, per cui l'offerente non è obbligato a farlo prima.
4. è chiaro che se il valore di aggiudicazione è superiore alla somma dei crediti, delle spese e delle rate scadute, la differenza dovrà essere comunque versata, poichè altrimenti l'esecuzione si risolverebbe in danno del debitore. Infatti, il prezzo di aggiudicazione deve essere comunque versato, ed il subentro è solo una modalità di pagamento, che non risolversi in una riduzione dello stesso.
trattasi infatti di un diritto potestativo dell’aggiudicatario rispetto al quale dunque la posizione giuridica soggettiva dell’istituto fondiario si qualifica in termini di mera soggezione.
La norma presenta tuttavia almeno due problemi pratici.
Il primo può porsi nel caso in cui la banca non provveda alla quantificazione della somma che l’aggiudicatario deve versare, così precludendogli di esercitare il diritto di subentrare al debitore nel finanziamento nel termine di quindici giorni previsto dalla legge.
Il secondo attiene alla tutela dei creditori aventi diritto ad essere preferiti rispetto al creditore fondiario.
In ordine alla prima questione va osservato che un rifiuto del creditore è illegittimo in quanto lesivo del diritto potestativo del creditore. In tali casi quindi la banca deve essere diffidata al deposito dei conteggi entro un termine, decorso il quale è possibile procedere all’espletamento di consulenza tecnica.
Quanto al secondo aspetto, deve essere condivisa la prospettazione dottrinaria che, considerando applicabile la previsione di cui all’art. 585 comma secondo, c.p.c., anche al caso di subentro dell’acquirente nel finanziamento fondiario, ritiene che il Giudice dell’esecuzione debba previamente determinare la parte del prezzo necessaria a soddisfare i creditori la cui posizione è preferita rispetto a quella del creditore fondiario (se esistente), ordinandone il versamento secondo le ordinarie modalità, mentre il credito del creditore fondiario sarà soddisfatto mercé il versamento immediato del credito scaduto, comprensivo di interessi e spese, ed il contestuale accollo del finanziamento.
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