Rispondiamo all’interrogativo osservando che il ricorso ad un notaio è in ogni caso necessario.
Ciò che è possibile fare è subentrare nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore.
L’art. 41, comma quinto, TUB consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento alla banca, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione, delle rate scadute, degli accessori e delle spese.
La previsione costituisce una ipotesi particolare del corrispondente istituto di cui agli articoli 500 e 586 c.p.c., dalla cui combinata lettura si ricava la regola per cui nel caso di aggiudicazione di un bene gravato da ipoteca l’aggiudicatario “con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione può concordare col creditore … ipotecario l’assunzione del debito con le garanzie ad esso inerenti, liberando il debitore”; in tal caso “il Giudice dell’esecuzione può limitare, con suo decreto, il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti”.
La norma presenta tuttavia almeno due problemi pratici.
Il primo può porsi nel caso in cui la banca non provveda alla quantificazione della somma che l’aggiudicatario deve versare, così precludendogli di esercitare il diritto di subentrare al debitore nel finanziamento nel termine di quindici giorni previsto dalla legge. Il secondo attiene alla tutela dei creditori aventi diritto ad essere preferiti rispetto al creditore fondiario.
In ordine alla prima questione va osservato che un rifiuto del creditore è illegittimo in quanto lesivo del diritto potestativo del creditore. In tali casi quindi la banca deve essere diffidata al deposito dei conteggi entro un termine, decorso il quale è possibile procedere all’espletamento di consulenza tecnica.
Quanto al secondo aspetto, deve essere condivisa la prospettazione dottrinaria che, considerando applicabile la previsione di cui all’art. 585, comma 2, c.p.c. anche al caso di subentro dell’acquirente nel finanziamento fondiario, ritiene che il Giudice dell’esecuzione debba previamente determinare la parte del prezzo necessaria a soddisfare i creditori la cui posizione è preferita rispetto a quella del creditore fondiario, ordinandone il versamento secondo le ordinarie modalità, mentre il credito del creditore fondiario sarà soddisfatto mercé il versamento immediato del credito scaduto, comprensivo di interessi e spese, ed il contestuale accollo del finanziamento in essere.
Ed allora, se l’aggiudicatario intende avvalersi di questa facoltà il professionista delegato dovrà in primo luogo richiedere alla banca l’importo delle rate scadute, degli accessori e delle spese; per queste ultime osserviamo che quelle relative al processo di esecuzione sono oggetto di liquidazione da parte del Giudice e dunque non possono essere autodeterminate dall’istituto di credito, con la conseguenza che il professionista delegato dovrà sottoporle al Giudice dell’esecuzione ai fini della pronuncia del decreto di liquidazione.
Eseguiti i conteggi, gli stessi andranno trasmessi all’aggiudicatario, che avrà a disposizione 15 giorni di tempo per eseguire il versamento di quanto indicato dall’art. 41, comma quinto.
È da ritenersi inoltre che la disposizione di cui al comma quinto dell’art. 41 tub non può incidere sulla misura del prezzo di aggiudicazione, con la conseguenza che se esso è maggiore della sommatoria tra capitale residuo, rate scadute ed accessori, l’aggiudicatario dovrà versare la differenza in favore della procedura.
Così ricostruiti i caratteri della disciplina, è evidente che la convenienza in ordine la subentro nel contratto di finanziamento contratto dal debitore esecutato andrà valutata caso per caso. Così, ad esempio, se l’importo delle rate scadute, degli accessori e delle spese è superiore al prezzo di aggiudicazione, l’istituto non sarà sostanzialmente applicabile.
Allo stesso modo, se il valore del capitale residuo da restituire è maggiore della differenza tra prezzo di aggiudicazione rate scadute, esso non sarà conveniente poiché l’aggiudicatario sarebbe chiamato a restituire, in linea capitale, una somma (cui andranno aggiunti gli interessi corrispettivi previsti nel contratto di mutuo) maggiore del prezzo di aggiudicazione.
In definitiva esso, mediamente, conviene solo quando il prezzo di aggiudicazione è superiore all’importo del capitale residuo più le spese di procedura. In questo caso, subentrando nel contratto di mutuo, una parte del prezzo di aggiudicazione potrà essere versata (mediante subentro nel contratto) alle condizioni stabilite nel mutuo stipulato dal debitore.
