Buongiorno Sono interessato ad un immobile in asta gravato da Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo sul 100% dell'immobile e da una ipoteca legale derivante da atto amministrativo gravante solo per la quota di 1 / 2 dell'immobile. Dalla perizia si evince l'immibile è di proprietà di coniugi in regime di separazione dei beni. Il miei quesiti sono: se è corretto ipotizzare che l'ipoteca giudiziaria sia non dipendente dalla banca che ha erogato il mutuo e se questa debba essere piuttosto derivante da un debito personale di uno dei coniugi? Ed in particolare sono interessato a capire se, una volta avvenuto il trasferimento di proprietà, si estingueranno entrambe le ipoteche. Grazie mille
Ipoteche multiple
- 129 Viste
- Ultimo messaggio 21 febbraio 2020
giovannix
pubblicato
16 febbraio 2020
giovannix
pubblicato
17 febbraio 2020
Per completezza, l'ipoteca volontaria è stata iscritta ad aprile 2004 mentre la giudiziaria a novembre 2006. Grazie
inexecutivis
pubblicato
21 febbraio 2020
Per rispondere alla domanda formulata è necessario partire dalla lettura dell’art. 586 c.p.c., a mente del quale il Giudice, con il decreto di trasferimento, ordina la cancellazione delle “trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.
Si tratta, del così detto “effetto purgativo” del decreto di trasferimento, volto ad assicurare all’acquirente l’acquisto di un bene libero da gravami.
Da questa previsione si ricava agevolmente che il decreto di trasferimento deve contenere l’ordine, impartito al Direttore dell’ufficio del Territorio, di cancellare le formalità pregiudizievoli gravanti sul bene, vale a dire:
- le trascrizioni dei pignoramenti, anche successive alla trascrizione del pignoramento;
- le iscrizioni ipotecarie, anche successive alla trascrizione del pignoramento;
- le trascrizioni di sequestri conservativi disposte ex art. 679 c.p.c., anche successive alla trascrizione del pignoramento;
Quanto ai pignoramenti successivi, in realtà in linea di principio il problema neppure dovrebbe porsi in quanto ai sensi dell'art. 561, comma 2, c.p.c., il pignoramento successivo andrebbe riunito al primo in una medesima procedura.
Tuttavia, proprio per far fronte ai casi in cui questo non sia avvenuto, l'art. 586 c.p.c., nel testo novellato dalla l. 14.5.2005, n. 80, prescrive che il decreto di trasferimento contenga "anche" l'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle ipoteche successive alla trascrizione del pignoramento. Ovviamente, ove la riunione non sia avvenuta, di questo dovrà assolutamente tenersi conto, al fine di evitare che lo stesso bene venga venduto due volte in separate procedure esecutive.
Quanto appena detto vale anche per l'ipoteca, a proposito della quale si osservi che essa è comunque inopponibile all'acquirente ai sensi dell'art. 2919 c.c. e dunque l'omessa cancellazione della stessa è insuscettibile di creargli pregiudizio alcuno. Sennonché, il chiaro tenore letterale dell'art. 586 c.p.c. sopra citato, ed il fatto che essa, persistendo nei registri immobiliari, può generare dubbi e contestazioni, determinano la necessità che si proceda alla sua cancellazione.
In definitiva, entrambe le ipoteche indicate nella domanda saranno cancellate.
