ipoteche a carico

L'ipoteca iscritta sul bene verrà cancellata e l'acquirente non subentra nel contratto di mutuo.

Questa affermazione si ricava dalla lettura dell’art. 586 c.p.c., a mente del quale il Giudice, con il decreto di trasferimento, ordina la cancellazione delle “trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.

Si tratta, del così detto “effetto purgativo” del decreto di trasferimento, volto ad assicurare all’acquirente l’acquisto di un bene libero da gravami.

Da questa previsione si ricava agevolmente che il decreto di trasferimento deve contenere l’ordine, impartito al Direttore dell’ufficio del Territorio, di cancellare le formalità pregiudizievoli gravanti sul bene, vale a dire:

-          le trascrizioni dei pignoramenti, anche successive alla trascrizione del pignoramento;

-          le iscrizioni ipotecarie, anche successive alla trascrizione del pignoramento;

-          le trascrizioni di sequestri conservativi disposte ex art. 679 c.p.c., anche successive alla trascrizione del pignoramento;

Quanto ai pignoramenti successivi, in realtà in linea di principio il problema neppure dovrebbe porsi in quanto ai sensi dell'art. 561, comma 2, c.p.c., il pignoramento successivo andrebbe riunito al primo in una medesima procedura.

Tuttavia, proprio per far fronte ai casi in cui questo non sia avvenuto, l'art. 586 c.p.c., nel testo novellato dalla l. 14.5.2005, n. 80, prescrive che il decreto di trasferimento contenga "anche" l'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle ipoteche successive alla trascrizione del pignoramento. Ovviamente, ove la riunione non sia avvenuta, di questo dovrà assolutamente tenersi conto, al fine di evitare che lo stesso bene venga venduto due volte in separate procedure esecutive.

Quanto appena detto vale anche per l'ipoteca, a proposito della quale si osservi che essa è comunque inopponibile all'acquirente ai sensi dell'art. 2919 c.c. e dunque l'omessa cancellazione della stessa è insuscettibile di creargli pregiudizio alcuno. Sennonché, il chiaro tenore letterale dell'art. 586 c.p.c. sopra citato, ed il fatto che essa, persistendo nei registri immobiliari, può generare dubbi e contestazioni, determinano la necessità che si proceda alla sua cancellazione.

In questo contesto il creditore ipotecario viene tutelato dall’art. 498 c.p.c., a mente del quale i creditori iscritti devono essere avvertiti del pignoramento mediante la notifica, da eseguirsi a cura del creditore pignorante nei 5 giorni successivi al pignoramento, di un avviso contenente l’indicazione del creditore procedente, del credito per cui si procede, del titolo e delle cose pignorate. Identico avviso deve essere notificato ai creditori sequestratari, a mente dell’art. 158 disp. att. c.p.c.

L’avviso ai creditori iscritti serve a renderli edotti della circostanza che il bene sul quale essi vantano il diritto reale di garanzia è stato sottoposto a pignoramento, con la conseguenza che se essi vogliono far valere la loro causa di prelazione hanno l’onere di intervenire nella procedura.

Comunque, anche se i creditori ipotecari non ricevono il predetto avviso, nessuna conseguenza ci sarà per l’aggiudicatario.