salve , sono interessato all'acquisto di un immobile , leggendo la perizia di stima ho letto che vi è un ipoteca anche sul suolo dove è stato edificato uno stabile di varie unità immobiliari facente parte dello stecco complesso.
vorrei sapere se secondo voi il giudice disporrà la cancellazione dell'ipoteca sull' immobile e anche sul suolo ipotecato ove è stato costruito l'immobile.
vi ringrazio anticipatamente della risposta.
buona giornata
Ceramente. A mente dell'art. 2811 c.c. l'ipoteca si estende ai miglioramenti, alle costruzioni ed alle altre accessioni dell'immobile ipotecato, con la conseguenza che, in applicazione dell'effetto purgativo del decreto d itrasferimento, queste ipoteche dovranno essere cancellate, liberando la porzione di suolo sul quale l'immobile sorge.
Salve io ho avuto da delegato la sottoscritta risposta : "Per quanto riguarda l' ipoteca, le significo che l'ipoteca sul terreno non sarà cancellata in quanto, ai fini della vendita dell'immobile staggito, non ha alcuna rilevanza".
Secondo voi come dovrei interpretare questa risposta? Grazie come sempre e Cordiali saluti.
La risposta che le ha fornito il professionista delegato ha una sua logica, ma a nostro avviso la conclusione cui egli giunge è sbagliata.
Accade infatti nella pratica che l’ipoteca sia iscritta a garanzia del finanziamento concesso al costruttore per la realizzazione di un fabbricato, con indicazione nella relativa nota del dato catastale riferito al terreno, come espressamente previsto dall’art. 2826 c.c.
Quando, successivamente, viene realizzato il fabbricato, questo viene denunciato al N.C.E.U. con una sua autonoma identità catastale, mentre il terreno su cui esso insiste, non esprimendo più un’autonoma capacità patrimoniale (art. 5 RDL n. 652 del 1939) viene, inserito nella così detta partita 1 del C.T. (“aree di enti urbani”), senza reddito.
Questo, tuttavia, non significa che viene meno la necessità di procedere alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria gravante sul terreno.
Invero, si tratta di una conseguenza che trova puntuale riscontro nell’art. 586 c.p.c., il quale impone che tutte le iscrizioni ipotecarie vengano cancellate.
Insista, dunque, affinché, proprio in applicazione del citato art. 586, tutte le ipoteche siano cancellate.
Salve, se per ipotesi non si riesce a sconfiggere l ego del delegato che sostiene a più riprese il contrario, a seguito di aggiudicazione volendo rivendere l immobile , quale problematica potrei trovarmi davanti essendo iscritta l ipoteca sul suolo? Grazie
Per vincere "l'ego" del professionista delegato si potrebbe chiedere al giudice una rettifica del decreto di trasferimento, rappresentandogli il fatto che risulta iscritta ancora una ipoteca. Per far questo, tuttavia, occorre l'assistenza di un difensore.
salve vorrei porre un ulteriore domanda, alla data della trascizione pel pignoramento emergono altri atti pregiudizievoli oltre quello che ha portato l'iimobile alla vendita:
ipoteca sul immobile (suolo) derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario con data dicembre. 2015 durata 15 anni;
ipoteca sull' immobile (casa ) in asta da concessione a garanzia di mutuo del luglio 2006 durata 30 anni.
una volta acquistato la casa in asta c'e la possibilità che l'immobile venga pignorato nuovamente da chi ha scritto a proprio favore una delle due ipoteche soprascritte ?
grazie
Non ci sono pericoli per l'aggiudicatario.
Lo ricaviamo dalla lettura dell’art. 586 c.p.c., a mente del quale il Giudice, con il decreto di trasferimento, ordina la cancellazione delle “trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.
Si tratta, del così detto “effetto purgativo” del decreto di trasferimento, volto ad assicurare all’acquirente l’acquisto di un bene libero da gravami.
Da questa previsione si ricava agevolmente che il decreto di trasferimento deve contenere l’ordine, impartito al Direttore dell’ufficio del Territorio, di cancellare le formalità pregiudizievoli gravanti sul bene, vale a dire:
- le trascrizioni dei pignoramenti, anche successive alla trascrizione del pignoramento;
- le iscrizioni ipotecarie, anche successive alla trascrizione del pignoramento;
- le trascrizioni di sequestri conservativi disposte ex art. 679 c.p.c., anche successive alla trascrizione del pignoramento;
Quanto ai pignoramenti successivi, in realtà in linea di principio il problema neppure dovrebbe porsi in quanto ai sensi dell'art. 561, comma 2, c.p.c., il pignoramento successivo andrebbe riunito al primo in una medesima procedura.
Tuttavia, proprio per far fronte ai casi in cui questo non sia avvenuto, l'art. 586 c.p.c., nel testo novellato dalla l. 14.5.2005, n. 80, prescrive che il decreto di trasferimento contenga "anche" l'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle ipoteche successive alla trascrizione del pignoramento. Ovviamente, ove la riunione non sia avvenuta, di questo dovrà assolutamente tenersi conto, al fine di evitare che lo stesso bene venga venduto due volte in separate procedure esecutive.
Quanto appena detto vale anche per l'ipoteca, a proposito della quale si osservi che essa è comunque inopponibile all'acquirente ai sensi dell'art. 2919 c.c. e dunque l'omessa cancellazione della stessa è insuscettibile di creargli pregiudizio alcuno. Sennonché, il chiaro tenore letterale dell'art. 586 c.p.c. sopra citato, ed il fatto che essa, persistendo nei registri immobiliari, può generare dubbi e contestazioni, determinano la necessità che si proceda alla sua cancellazione.
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