IPOTECA AGENZIA ENTRATE

Una questione assai delicata e non sempre di agevole soluzione, attesa la complessità delle coordinate normative di riferimento, attiene ai rapporti tra privilegio immobiliare ed ipoteca.

Sul punto va preliminarmente osservato che a differenza di quanto avviene per i beni mobili non esistono privilegi generali immobiliari (vale a dire crediti assistiti da privilegio su tutti i beni immobili del debitore), tranne che la legge non disponga diversamente: lo si ricava dalla lettura dell’art. 2746 c.c. a norma del quale “Il privilegio è generale o speciale. Il primo si esercita su tutti i beni mobili del debitore, il secondo su determinati beni mobili o immobili”.

Ciò posto, ai sensi dell’art. 2748, co. 2, c.c., il privilegio speciale immobiliare prevale sull’ipoteca, salvo che la legge disponga diversamente”.

Sono quindi postergati al creditore ipotecario i crediti i seguenti crediti:

- crediti del promissario acquirente (privilegio generale ex art. 2775 bis c.c.);

- crediti per T.F.R. e indennità sostitutiva di preavviso (privilegio generale ex artt. 2776, c. 1, e 2751 c.c.);

- crediti per spese funebri, d’infermità e alimenti (privilegio generale ex 2776, c. 2, e 2751 c.c.); crediti per retribuzioni e risarcimento danni ai dipendenti; crediti dei professionisti per gli ultimi due anni di prestazione; crediti dell’agente per l’ultimo anno;

- crediti del coltivatore diretto, crediti dell’impresa artigiana;

- crediti delle società cooperative e delle imprese fornitrici di lavoro temporaneo (crediti generali ex artt. 2776, c. 2, e 2751-bis c.c.);

- crediti per contributi obbligatori di invalidità, vecchiaia e superstiti (crediti generali ex artt. 2776, c. 2, e 2753 c.c.) compreso il 50% degli accessori (art. 2754 c.c.)

- crediti dello Stato per imposte e sanzioni dovute per IRPEF, IRES, IRAP, IVA. Il d.l. 6 luglio 2011, n. 98, art. 23, comma 39, ha esteso il privilegio sussidiario anche ai crediti per imposte dirette; la disposizione si osserva anche per i crediti sorti anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto.

Gli altri privilegi speciali immobiliari invece non sono postergati al creditore ipotecario e trovano quindi soddisfazione prima dei creditori ipotecari, concorrendo tra loro secondo l’ordine di cui all’art. 2780 c.c. (dopo il pagamento delle spese di giustizia ex art. 2770 c.c.).