Buongiorno,
nell'ambito di un'esecuzione immobiliare viene venduto un immobile composto da più unità (una A10 e tre A2) di proprietà di una persona giuridica (srl in liquidazione).
L'inquadramento tributario dato dal perito estimatore nella perizia di stima, perizia che -secondo l'avviso di vendita- l'aggiudicatario deve dichiarare di conoscere in fase di offerta per l'asta, indica l'assoggettamento al regime IVA dell'unità uso ufficio e "NON" soggette a regime IVA le unità abitative.
Ovviamente le indicazioni poi rivelatesi eventualmente errate non costituiscono un vizio della cosa venduta, escluso dall'art. 2922 nelle vendite esecutive, ma rilevanti informazioni della procedura che, potrebbero essere sì non fornite, ma se fornite devono essere corrette (proprio perchè praticamente non verificabili dagli offerenti).
L'offerente persona fisica, con l'ordinaria diligenza e non conoscendo nemmeno i dati dell'esecutato (tutti omissati) con relative qualità soggettive -ed anche se li conoscesse non potrebbe risalire alle precedenti fusioni societarie ed a comprendere l'esatta posizione giuridica del bene nell'ambito dell'oggetto sociale della società esecutata, che magari ha natura mista- ovviamente non può non fare affidamento a quanto riferito in perizia dal perito.
Una corretta indicazione del perito fa sì che tutta la fase di valutazione/acquisto rimanga nell'alveo della prevedibilità in termini di costi per l'offerente e che l'offerta non si traduca in una giocata d'azzardo dopo l'aggiudicazione -e la relativa tassazione dell'acquisto-, ma vi sia da subito un'idea abbastanza verosimile della tassazione in caso di aggiudicazionee, quindi del prezzo finale da pagare.
Qualora l'Agenzia delle Entrate, in fase di registrazione del Decreto di Trasferimento, dia un inquadramento diverso, per una o più unità, che porti le previsioni di tributi stimati al doppio ovvero addirittura al triplo, con grave noncumento per l'aggiudicatario, può questi ottenere la riduzione del prezzo ovvero chiedere il risarcimento del danno nei confronti della procedura?
In quali tempi (nel senso entro quando dovrebbe contestare il tutto)?
Il giudice competente sarebbe lo stesso della procedura?
Vi ringrazio già da ora per la risposta che mi concederete.
Carmelo
