La risposta alla domanda da lei formulata necessita di alcune considerazioni preliminari.
Il terreno di cui lei parla è, verosimilmente, una pertinenza. Invero, ai sensi dell’art. 817 c.c. sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra, e tale è, pacificamente, il giardino di una abitazione.
In via generale il pignoramento della cosa principale comprende automaticamente anche le pertinenze. Lo si ricava dall’art. 2912 c.c., ai sensi del quale il pignoramento si estende agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, sebbene non menzionate nell’atto di pignoramento.
In applicazione di questi principi Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1993, n. 5002 e Cass. civ., sez. lav., 16 novembre 2000, n. 14863. hanno ritenuto che, ad esempio, anche il terreno latistante o circondante un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, in concrete circostanze può essere considerato come una unica unità immobiliare assieme al bene pignorato, similmente alle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o di pertinenza con il bene principale sottoposto ad esecuzione.
Ancora, secondo Cass. 10 luglio 1998, n. 6718 , il cortile di un’abitazione potrebbe anche non essere neppure configurabile come bene autonomo a sé stante. (Nel caso di specie, si trattava di un cortile che non possedeva una sua autonomia catastale, graffato dal punto di vista particellare con la costruzione alla quale accedeva, ed in concreto per esso non era possibile configurare un'altra funzione, diversa da quella di fornire aria e luce alle finestre ed ai balconi degli edifici).
Ovviamente, affinché esista un rapporto di pertinenzialità, cui consegue l’estensione ex lege del pignoramento, è necessario, secondo Cass. civ., sez. III, 20 marzo 2012, n. 4378 “non solo che sussista in concreto una relazione di asservimento così qualificabile nel rispetto dell’art. 817 cod. civ., ma che questa risulti con caratteri di assolutezza ovvero di indispensabilità o di inequivocità del rapporto pertinenziale, in modo che si possa così sopperire alla lacuna riscontrabile nella trascrizione del pignoramento riguardante soltanto la cosa principale, a fini di tutela dei terzi.
Rispetto a questo quadro, occorre dare conto di quanto stabilito da Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272 la quale ha affermato che ove “il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un’obiettiva diversa risultanza dell’atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 cod. civ” (nel caso di specie, si discuteva se una certo subalterno del NCEU dovesse essere ricompreso, o meno, nell’atto di pignoramento, che indicava un subalterno adiacente).
Dopo questa sentenza è poi intervenuta Cass. Sez. 2, Sentenza n. 869 del 20/01/2015, secondo la quale La costituzione del vincolo pertinenziale presuppone un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinare il bene accessorio al servizio o all'ornamento del bene principale, ma non si traduce in un modo di acquisto della proprietà, sicché è comunque necessario l'accertamento del diritto dominicale sulla cosa accessoria”. (Nel caso sottoposto al suo esame la S.C. ha ritenuto che una volta accertata la destinazione a pertinenza da parte dell'unico proprietario del bene principale e di quello accessorio l'omessa menzione del bene destinato a pertinenza in un decreto di trasferimento emesso a seguito di procedimento espropriativo non impedisse l'operatività dell'art. 2912 cod. civ.).
Sulla scorta di quanto abbiamo sin qui detto, riteniamo che il mancato pignoramento della particella su cui il suolo insiste, pur non corretto, non pregiudica il futuro acquirente, che unitamente all’immobile acquisterà pro quota, a nostro avviso, anche il giardino circostante.
Del resto, che si tratti di pertinenza risulta non solo dai fatti, ma anche dalla rappresentazione catastale. Infatti, la "graffatura" è la rappresentazione grafica del rapporto pertinenziale tra l'abitazione e un'area.
Certamente, rimane il tema posto dalla sentenza 11272/2014, per risolvere il quale il creditore dovrebbe essere compulsato a pignorare anche il bene comune.
