Buongiorno,
è possibile chiedere al giudice (nonostante sia già stato emesso un ordinanza di sloggio esecutiva) un differimento di sei mesi della data di rilascio dell'immobile da parte dell'occupante senza titolo?
Inoltre (altro caso): è legittimo pretendere un risarcimento danni (o una indennità di occupazione) per il ritardo nel rilascio di un immobile occupato senza titolo? L'occupante è già stato raggiunto da accesso ufficiale giudiziario, ma ritarda nella liberazione dell'immobile.
Partendo dalla seconda domanda, rispondiamo affermativamente.
Infatti, il ritardo nel rilascio di un immobile occupato senza titolo costituisce certamente atto illecito, rilevante ai sensi dell’art. 2043 c.c., e dunque fonte di responsabilità extracontrattuale. Quanto alla misura del danno risarcibile, osserviamo che colui che ha diritto alla restituzione ad essere onerato dalla prova di dimostrare il danno subito.
Quanto al primo quesito osserviamo che in linea teorica il debitore esecutato potrebbe chiedere ed ottenere dal Giudice l’autorizzazione a continuare ad abitare l’immobile pignorato ai sensi dell’art. 560, comma terzo c.p.c.. Questa autorizzazione tuttavia, ai sensi della medesima disposizione, può essere concessa, al più tardi, fino alla data di aggiudicazione. Ove l’ordine di liberazione sia già stato emesso, l’occupante senza titolo potrebbe al più chiedere al Giudice il differimento della messa in esecuzione dello stesso, a condizione tuttavia, anche qui, che l’immobile non sia già stato aggiudicato.
Grazie, la prima risposta è chiarissima. Quanto alla questione differimento data rilascio, vorrei meglio precisare. Immaginando che nuovo proprietario immobile (già emesso decreto trasf.) e occupante senza titolo (già raggiunto da ordinanza esecutiva di sloggio e un paio di accessi di uff. giudiziario) abbiano concordato, dietro corresponsione di una indennità di occupazione, il differimento di qualche mese della liberazione dei locali, come e in che sede gestire l'accordo? Il custode giudiz. dovendo liberare l'immobile non può procastinare ulteriormente lo sloggio, dovendo eseguire l'ordinanza del giudice, d'altro canto se il proprietario manlevasse il custode giudiziario dall'esecuzione dello sloggio si troverebbe in una situazione ambigua in cui non avrebbe più alcun titolo esecutivo per liberare l'immobile nei mesi successivi. Da qui la domanda: il giudice potrebbe accordare un differimento della data di sloggio di sei mesi con l'accordo di entrambe le parti? Così facendo rimarrebbe inalterata l'esecutività dell'ordinanza quando, scaduti i sei mesi, lo sloggio sarebbe definitivamente messo in atto. Grazie
Riteniamo che la ipotesi prospettata nella domanda sia percorribile. La liberazione dell’immobile è funzionale alla tutela degli interessi:
1. dei creditori, poiché la vendita di un bene libero consente di ricavare prezzi migliori;
2. del debitore, poiché maggiore è il prezzo ricavato dalla vendita, e maggiore è l’effetto esdebitatorio di cui egli beneficia in conseguenza della procedura esecutiva promossa in suo danno;
3. dell’aggiudicatario, poiché gli consente di acquistare un bene di cui ha la immediata disponibilità materiale.
Così ricostruita la ratio dell’ordine di liberazione, nulla impedisce, a nostro avviso, che l’aggiudicatario “tolleri” un ritardo nel rilascio dell’immobile, a condizione che di mera tolleranza si tratti e non già di una rinuncia a conseguire la disponibilità dell’immobile.
Non crediamo, tuttavia, che questo possa avvenire senza dispensare il custode dall’esecuzione dell’ordine di liberazione.
Sotto questo profilo, riteniamo che o l’acquirente consente al custode di eseguire l’ordine di liberazione, oppure lo esenta. A giustificazione di questa conclusione ci sembra decisivo il rilievo per cui fino a quando il bene non viene posto nella disponibilità dell’aggiudicatario il custode rimane investito della sua funzione, i cui oneri gravano sulla procedura, senza che questa ne tragga alcuna utilità, visto che ormai il decreto di trasferimento è stato emesso.
La risposta alla sua domanda non può essere fornita in termini di assoluta certezza, poiché esistono una serie di variabili di cui non siamo a conoscenza.
Proviamo dunque a passare in rassegna le diverse ipotesi.
In primo luogo potrebbe essere accaduto che il Giudice, anche in data antecedente all’aggiudicazione dell’immobile, abbia emesso l’ordine di liberazione dell’immobile.
In questo caso, incaricato di dare esecuzione all’ordine di liberazione è il custode (che potrebbe essere l’ivg o anche lo stesso professionista delegato alla vendita).
Quanto alle modalità di esecuzione di detto ordine di liberazione occorre distinguere:
per gli ordini di liberazione emessi dopo il 2 agosto 2016 troverà applicazione la nuova formulazione dell’art. 560 c.p.c., comma quarto, riscritto dal Decreto Legge 3 Maggio 2016 n. 59 convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119, il quale sul punto ha recepito le sollecitazioni di dottrina e giurisprudenza.
La norma prevede che l’ordine di liberazione “è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano. Per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68. Il tutto, senza oneri per l’aggiudicatario (così il precedente terzo comma).
Per gli ordini di liberazione emessi prima del 2 agosto 2016, invece, le modalità attuative sono radicalmente diverse, poiché il custode deve attivarsi attraverso una procedura di rilascio che prevede l’intervento dell’ufficiale giudiziario, che a sua volta potrà avvalersi della forza pubblica.
In alternativa, la disponibilità dell’immobile può essere conseguita attraverso una esecuzione per rilascio da intraprendere ai sensi degli artt. 605 e ss c.p.c., sulla base del decreto di trasferimento, che ai sensi dell’art. 586, ultimo comma c.p.c., costituisce titolo esecutivo per il rilascio.
Dunque, per riepilogare, le consigliamo di chiedere al custode di dare corso alla esecuzione dell’ordine di liberazione.
Se l’ordine di liberazione non fosse stato emesso, oppure il custode dovesse riferirle che le spese di esecuzione sono a suo carico (possibilità questa che vale per gli ordini di liberazione emessi prima del 2 agosto 2016, e che può essere verificata direttamente leggendo l’ordinanza di vendita) lei potrà decidere se far procedere il custode o provvedere autonomamente con un legale di sua fiducia.
Se infine l’ordine di liberazione non fosse stato emesso non le resta che agire tramite ufficiale giudiziario sulla base del decreto di trasferimento, sempre con l’assistenza di un legale.
in una procedura esecutiva un creditore ha occupato l'immobile oggetto di pignoramento, a seguito di una scrittura privata col debitore, e vi ha abitato con la propria famiglia per 4 anni risultandovi residente dall'ottobre 2012 a settembre 2016: a seguito di un'istanza al giudice da parte di un altro creditore all'occupante è stato intimato di liberare l'immobile entro il 31 agosto 2016, nel frattempo il medesimo immobile è stato posto in vendita all'asta: è possibile chiedere l'indennità di occupazione a favore della procedura e detrarre dal credito del creditore-occupante detta indennità, visto che in un'udienza di aprile 2016 è emerso che fosse occupante a nessun titolo e il giudice ha disposto che pagasse 500euro al mese a favore della procedura, incaricandone il custode alla riscossione, a titolo d'indennità di occupazione da aprile appunto al 31 agosto, data ultima per liberare la casa?
Il legale ritiene che debba essere il creditore/i interessato/i a far causa al creditore occupante e comunque solo a seguito della vendita, non potendosi decurtare l'indennità d'occupazione scontandola dal credito vantato dal creditore-occupante
E' così? O non è piuttosto il custode che nell'interesse della procedura, e dei creditori, dovrebbe attivarsi e richiedere l'indennità, anche la pregressa, a partire cioè dall'inizio della medesima occupazione dell'immobile oggetto di pignoramento, ovvero ottobre 2012?
grazie mille
Le domande sono diverse; cerchiamo di rispondere separatamente ad ognuna di esse.
1. L’indennità di occupazione va certamente riscossa, e di questo deve occuparsi il custode ai sensi dell’art. 560, ultimo comma, c.p.c.
2. Non è corretto affermare che sia il creditore a doversi fare carico di agire per la riscossione dell’indennità di occupazione. Si tratta di frutti civili (art. 820 c.c.), e come tali rientrano nel compendio pignorato, ai sensi dell’art. 2912 c.c. Peraltro, non è nemmeno detto che in sede di distribuzione del ricavato si possa compensare il credito spettante alla massa con quello vantato dal creditore tenuto a versare l’indennità di occupazione. Invero, questo sarà possibile solo se il ricavato dalla vendita consentisse il pagamento delle spese prededucibili, dei creditori che hanno diritto di prelazione anteriore rispetto a quello del creditore occupante, e, pro quota, degli altri creditori con grado analogo a quello dell’occupante.
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