Cerchiamo di rispondere separatamene ai quesiti formulati.
Compenso al delegato.
L’art. 179 bis disp. att. c.p.c. dispone che la misura del compenso dovuto al professionista delegato per le operazioni di vendita è stabilita con decreto del Ministro della giustizia. Il comma secondo di detta disposizione specifica che esso è liquidato dal Giudice dell’esecuzione, che pone a carico della procedura la quota parte relativa “alle operazioni di vendita”, mentre il compenso per le attività “successive” grava sull’aggiudicatario.
In applicazione di questa norma era stato emanato il d.m. 25 maggio 1999, n. 313 il quale determinava direttamente alcune voci del compenso, rinviando alle tariffe professionali per le altre.
La materia è stata riscritta dal D.M. 15 ottobre 2015, n. 227, integralmente sostitutivo del d.m. 313/1999, di cui ha disposto l’abrogazione.
L'art. 2 di questo dm pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:
Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;
Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00;
quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00
A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).
Occorre infine tenere presente che l’art. 2 comma due del medesimo decreto prevede che “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”.
Il successivo comma tre prevede che il giudice dell'esecuzione può aumentare o riduerre l'ammontare del compenso liquidato in musroa non superiore al 60%, tenuto conto della complessità dell'attività svolta.
Il successivo comma 7 stabilisce che “In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente”.
Infine, il comma 5 stabilisce che in ogni caso l’importo massimo del compenso (comprensivo del rimborso delle spese generali), non può superare il 40% del prezzo di aggiudicazione o del valore di assegnazione.
Lo stesso dm dispone inoltre che sono a carico dell'aggiudicatario le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale (salvo diversa disposizione del giudice).
Agevolazioni prima casa.
I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro), la quale prevede, tra l'altro, (let. b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione), e (let. c) di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).
Come si vede, la norma sopra richiamata prescrive che la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa debba essere dichiarata dall’acquirente in sede di vendita. Siffatta dichiarazione, pertanto, costituisce un preciso onere a carico dell’acquirente, il cui adempimento costituisce condizione essenziale per usufruire delle agevolazioni fiscali richieste, e la cui ratio va ricercata, secondo la giurisprudenza, nella esigenza di consentire all’Agenzia delle entrate di compiere tempestivamente le verifiche funzionali ad accertare la sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici richiesti (Cass. 6 giugno 2002, n. 8163; 12 marzo 2003, n. 3604; 10 settembre 2004, n. 18300).
Traslando questi concetti alla vendita esecutiva, è evidente che le dichiarazioni di cui sopra si è detto devono (che possono anche sintetizzarsi nella dichiarazione di volersi avvalere dei benefici fiscali legati all'acquisto della prima casa ai sensi della normativa suddetta) devono essere rese al professionista delegato.
Il quesito posto ci induce tuttavia a fornire una ulteriore indicazione, seppure non richiesta, poiché a nostro avviso esiste un equivoco.
Nella domanda infatti si afferma che "ho visto notificare delle spese di registro de 9% in procedure fra privati, senza tenere conto delle rendite catastali".
Orbene, in considerazione della rendita catastale ai fini della determinazione dell'imposta di registro è questioni diverse da quella relativa alla sussistenza dei presupposti per ottenere i benefici prima casa.
E se invece legata all'applicazione della disciplina del cosiddetto "prezzo valore". Infatti, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per 110 (se prima casa) per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1).
L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).
Dunque, per chiedere che nella determinazione della base imponibile si tenga conto della rendita catastale rivalutata e non del prezzo di aggiudicazione, occorre rendere apposita dichiarazione professionista delegato, prima del decreto di trasferimento, dichiarazione che è diversa da quella necessaria per ottenere i benefici prima casa.
