imposte per lotto unico relativo a più immobili

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Ultimo messaggio 15 febbraio 2022

andrea81 pubblicato 11 febbraio 2022

Buonasera,

premettendo dei doverosi complimenti per la gestione del presente forum, dove ho già trovato numerosi chiarimenti ai miei dubbi, sono a porvi il seguente quesito.

Di recente mi sono aggiudicato un lotto tramite asta telematica composto da più immobili, ovvero due appartamenti, entrambi categoria catastale A/3, ed un garage categoria catastale C/6. Dopo aver espresso verbalmente al delegato la volontà di ricorrere alle agevolazioni prima casa mi ha comunicato a mezzo pec il calcolo delle imposte da versare.

La base del calcolo inviato è formata dal prezzo di aggiudicazione (unico) del lotto su cui è stata applicata un’aliquota del 2% (ovviamente mi riferisco all’imposta di registro) e aggiunta una singola imposta ipotecaria e catastale di 50 euro cadauna in base alla normativa vigente per le agevolazioni prima casa.

I due appartamenti, seppur contigui, non verranno unificati dopo il trasferimento di proprietà ma manterranno la propria autonomia catastale; la prima casa sarà quindi rappresentata dall’immobile di dimensioni più ampie mentre l’altro sarà, ovviamente, seconda casa.

Mi chiedo quindi se il calcolo effettuato dal delegato più essere considerato corretto ai fini fiscali, applicando il criterio di atto che contiene unica disposizione (circ. Agenzia delle Entrate n. 18/E del 29.5.2013), oppure il calcolo debba essere suddiviso applicando le agevolazioni solo sull’immobile principale (e relativa pertinenza) e calcolando, invece, l’imposta di registro ordinaria per quella che sarà la seconda casa.

Spero di essere stato sufficientemente chiaro e di non essermi dilungato più del dovuto.

Ringrazio anticipatamente per gli eventuali chiarimenti che andrete a fornirmi.

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inexecutivis pubblicato 15 febbraio 2022

Se i beni vengono venduti come un lotto unico occorre svolgere le considerazioni che seguono.

Il principio generale a cui conformare la tassazione è sancito dall’articolo 21 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro), secondo il quale in presenza di un atto contenente più disposizioni, ciascuna disposizione soggiace ad autonoma imposizione, salvo quelle derivanti necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre.

L’agenzia delle entrate (circolare n. 18/E del 29.5.2013) ha precisato che per “disposizione” si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in sè compiuta nei suoi riferimenti soggettivi, oggettivi e causali, precisando che - nel caso di vendita di più beni da un soggetto ad altro soggetto, con unico corrispettivo e ripartizione dello stesso tra detta pluralità di beni, si configura un atto contenente un’unica disposizione.

Sempre nella suddetta circolare, si è ulteriormente spiegato che occorre distinguere le seguenti ipotesi:

1. alcuni beni possono usufruire delle agevolazioni: in tal caso, si applicherà la tassazione agevolata ai fini del registro ed eventualmente ai fini delle imposte ipotecarie e catastali su detti beni mentre le imposte proporzionali dovute sui beni non agevolati rimangono dovute nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;

2. i beni sono tassabili con aliquote diverse: in tal caso, le imposte sono dovute, per ciascun bene, nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;

3. i beni sono assoggettabili ad IVA: si applica un’unica imposta fissa.

Infine, qualora si determinino tante imposte proporzionali tali da non raggiungere tutte insieme la misura fissa, si applica un’unica imposta fissa.

L’Agenzia delle Entrate, inoltre, con la risoluzione 3 luglio 2008, n. 272, ha precisato che, in relazione a più disposizioni negoziali interne al medesimo documento per le quali l’imposta di registro sia dovuta in misura proporzionale è possibile enucleare le seguenti fattispecie:

1) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione (rectius, per ciascun negozio giuridico) è inferiore all’importo minimo fissato dalla legge, mentre l’importo complessivamente dovuto (commisurato a tutte le disposizioni) è superiore a quello minimo: in questo caso l’imposta di registro da corrispondere è pari alla somma degli importi dovuti per ciascun negozio;

2) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione è inferiore all’importo minimo di legge ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione: in questo caso l’imposta di registro deve essere corrisposta in misura fissa minima una sola volta.