Imposta di registro dopo la sentenza della Cassazione 2014

Rispondiamo alla domanda osservando che ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, essa opera per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.

La predetta norma precisa che la disciplina del prezzo valore si applica su richiesta della parte acquirente resa al notaio  “all'atto della cessione”.

Ora, traslando questa previsione nell’ambito delle vendite esecutive, laddove l’atto di cessione (ossia l’atto che determina il trasferimento della proprietà) è costituito dal decreto di trasferimento, si deve giungere alla conclusione per cui, a nostro avviso, fino a quando non è stato emesso il decreto di trasferimento l’opzione per l’applicazione della disciplina del prezzo valore è ancora possibile.

Ove invece il decreto di trasferimento sia già stato emesso, riteniamo ben difficilmente l’agevolazione potrà essere richiesta mediante una dichiarazione integrativa.

In questi termini si è espressa l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 145/E del 9.6.2009, la quale ha affermato che, “in ragione della formulazione letterale della norma e della finalità da essa perseguita, che consiste, tra l’altro, nel far emergere i reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari, si deve escludere che la dichiarazione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, possa essere contenuta in un atto integrativo successivo al negozio traslativo. Tale soluzione risponde anche alla necessità di garantire la certezza nei rapporti giuridici e di tutelare il reciproco affidamento tra il contribuente e l’Amministrazione finanziaria. La scelta compiuta all’atto del trasferimento di volersi avvalere della disciplina del prezzo-valore, produce, infatti, conseguenze immediate in ordine all’attività di controllo degli Uffici, inibendo i poteri di rettifica (articolo 52, comma 5-bis, TUR). Non è ipotizzabile, ad esempio, che l’attività di accertamento sul valore avviata dall’Ufficio, possa essere inibita dall’acquirente attraverso la presentazione di un atto integrativo diretto a chiedere l’applicazione del meccanismo del prezzo-valore”.

È vero che il caso dal quale nasce la risoluzione appena citata riguardava una trasferimento negoziale e non coattivo.

Questo fa venir meno una delle motivazioni che detta risoluzione ha indicato a giustificazione del proprio diniego, in quanto nei trasferimenti coattivi il prezzo è fissato dall’autorità giudiziaria, e dunque non sono possibili attività accertative dell’ufficio volte alla rettifica del corrispettivo.

Segnaliamo, inoltre che a proposito dei benefici prima casa, nonché di agevolazioni per il trasferimento di immobili compresi in aree soggette a piani di recupero, con circolare n. 38 del 12 agosto 2005 e con risoluzione n. 110 del 2 ottobre 2006 l’agenzia delle entrate aveva ritenuto possibile integrare, con un atto successivo, il negozio traslativo non contenente la dichiarazione di voler beneficiare del regime fiscale di favore.

L’applicazione di questi principi alla disciplina del prezzo valore è stata espressamente esclusa con la risoluzione n. 145/E del 9.6.2009, sopra citata, ma ribadiamo che quella risoluzione nasceva da una vicenda negoziale e non coattiva.