Immobili senza custode

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  • Ultimo messaggio 13 ottobre 2016
approfondisco pubblicato 08 ottobre 2016

Buongiorno,

in rif. a un bene immobile a cui sono interessato il giudice dell'esecuzione ha provveduto a delegare la vendita a un libero professionista e, come è pienamente nelle sue facolta', ha rinunciato a nominare il custode.

Il CTU nella sua perizia riguardante l'immobile dichiara che l'immobile sembra in stato di abbandono. In realta' ho saputo dai vicini che, seppur raramente, l'esecutato frequenta l'immobile e che all'interno conserva beni personali (il CTU non aveva avuto la possibilita' di visionarne l'interno).

Ora il mio quesito e' il seguente: visto che il novellato art 560 c.p.c. pone il custode come tramite principale tra acquirente e giudice dell'esecuzione in riferimento alla liberazione del bene, a chi il futuro acquirente dovra' rivolgersi in questa fatispecie concreta per sollecitare la liberazione dell'immobile? Mi verrebbe, per esclusione e buon senso, da pensare al libero professionista delegato alla vendita ma mi sembra evidente che la normativa attuale non sembra sovvenire questa mia tesi....

Ringrazio fin d'ora se riuscirete ad illuminarmi.

Andrea

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inexecutivis pubblicato 08 ottobre 2016

La risposta alla sua domanda deve necessariamente partire dalla lettura dell’art. 559 c.p.c., ai sensi del quale il debitore con il pignoramento è costituito “custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti senza diritto a compenso”. La medesima norma prevede che egli debba essere sostituito nella custodia, al più tardi, con l’ordinanza di vendita, a meno che il Giudice, “per la particolare natura” dei beni stessi, “ritenga che la sostituzione non abbia utilità”.

Evidentemente, nel caso da lei prospettato il Giudice ha ritenuto che la natura dei beni non giustificasse la nomina di un custode (con diritto al relativo compenso) diverso dal debitore. E crediamo che ciò abbia (giustamente) deciso sulla scorta delle lettura della perizia di stima la quale, (come esposto nella domanda) rappresentando il bene come in stato di abbandono, ha suggerito la considerazione che non v’era nulla da “custodire”.

Stando così le cose, la sua perplessità in ordine alla possibilità che incaricato della liberazione del bene possa essere il professionista delegato è giustificata: egli, infatti, non essendo stato nominato custode non potrà assolvere agli obblighi che dalla custodia derivano. È tuttavia possibile che il Giudice dell’esecuzione con l’ordinanza di vendita abbia potuto affidargli alcuni dei compiti propri del custode (quali, ad esempio, quello di adoperarsi per consentire agli interessati di visitare l’immobile); è dunque importante che sia analizzato, sul punto, il contenuto della delega.

Ciò premesso, riteniamo che le possibili soluzioni al problema da lei esposto sono 2.

In primo luogo l’aggiudicatario potrebbe chiedere al Giudice dell’esecuzione l’adozione dell’ordine di liberazione e la nomina di un custode ai fini della sua esecuzione, nei modi di cui all’art. 560, comma quarto, c.p.c.

 

In alternativa, la disponibilità dell’immobile può essere conseguita attraverso una esecuzione per rilascio da intraprendere ai sensi degli artt. 605 e ss c.p.c., sulla base del decreto di trasferimento, che ai sensi dell’art. 586, ultimo comma c.p.c., costituisce titolo esecutivo per il rilascio.

approfondisco pubblicato 08 ottobre 2016

Vi ringrazio per la risposta celere. Siete gentilissimi.

Anch'io ritengo che il giudice dell'esecuzione abbia agito con buon senso e intelligenza facendo le dovute e sensate considerazioni una volta analizzata la perizia del CTU che, in totale buona fede, considerava l'immobile in presumibile stato di abbandono.

Il problema e' che il giudice dell'esecuzione nella sua delega di vendita al libero professionista è stato altrettanto razionale e logico e percio' non ha previsto alcunchè: nessuno dei compiti che competono al custode è stato infatti trasmesso con delega al libero professionista visto che, tanto piu', l'immobile non è facilmente raggiungibile (di qui la scelta probabilmente di non rendere visitabile neppure l'immobile)

La ringrazio inoltre per avermi segnalato le 2 alternative "di diritto" possibili.

La mia domanda a questo punto diventa pero' piu' "pragmatica" e di profilo, per cosi' dire, piu' operativo:

premesso che nel mio caso specifico il delegato alla vendita e' "incompetente" per cio' che mi interessa causa l'assenza di conferimento di poteri di custodia nella delega di vendita da parte del giudice dell'esecuzione, concretamente come mi rivolgo al Giudice dell'esecuzione per chiedere l'adozione dell'ordine di liberazione e eventualmente la nomina di un custode ai fini dell'adozione dell'ordine di liberazione?

Segnalo il problema in ogni caso direttamente al delegato alla vendita che "incompetente" riferira' al giudice dell'esecuzione?

Mi rivolgo alla cancelleria del tribunale competente per zona?

O quale altro tramite/mezzo di comunicazione utilizzo?

La ringrazio per l'ulteriore attenzione che astalegale.net mi prestera'.

Cordiali saluti.

Andrea

 

inexecutivis pubblicato 09 ottobre 2016

Il nostro suggerimento è quello di chiedere direttamente al giudice l'adozione dell'ordine di liberazione e la nomina di un custode per la sua esecuzione. Concretamente, questa richiesta andrà presentata presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari del tribunale davanti al quale pende la procedura esecutiva.

approfondisco pubblicato 10 ottobre 2016

Grazie.

Ultima domanda in riferimento alla vs. utile ultima risposta:

Nel mio caso quale e' secondo voi il momento piu' opportuno per presentare la richiesta da voi sopra indicata?

Fin da subito nell'interesse dei futuri acquirenti e, a posteriori, eventualmente mio?

Al momento dell'eventuale assegnazione del bene?

Al momento in cui interviene il decreto di trasferimento?

Aggiungo che non credo che la situazione di fatto dell'immobile cambiera' autonomamente (nel senso che l'esecutato nel frattempo liberera' volontariamente l'immobile), visto che l'esecutato da sempre rifiuta tutte le comunicazioni che gli pervengono e pertanto, teoricamente, non è informato di quanto succede.

inexecutivis pubblicato 12 ottobre 2016

 Riteniamo che prima dell’aggiudicazione il potenziale acquirente non abbia la legittimazione per interloquire con la procedura, nel senso che non è parte processuale, e dunque non può formulare istanza.

 

Dunque il momento a decorrere dal quale egli è portatore di un interesse qualificato a chiedere l’adozione dell’ordine di liberazione è quello dell’aggiudicazione.

A nostro parere, tuttavia, nulla esclude che una richiesta formulata anzitempo da un soggetto interessato all’acquisto (o anche dallo stesso delegato alla vendita) nella quale vengano rappresentati elementi utili a suggerire l’adozione di un ordine di liberazione, possa essere posta alla base di un provvedimento adottato “motu proprio” dal Giudice dell’esecuzione.

approfondisco pubblicato 12 ottobre 2016

Spero di non ossesionarvi...

Tra gli elementi utili a cui fate cenno ci sarebbe sicuramente l'utilizzo di foto comprovanti e non tanto il racconto dei vicini...

Domanda: un immobile in cui il giudice non ha nominato custode alcuno (lasciando di diritto e di fatto la custodia all'esecutato nel mio caso teoricamente ignaro  di essere escutato) è giuridicamente visitabile? 

Nel senso che, qualora io decidessi di scattare quelle foto comprovanti, ho titolo per entrare nel fondo in qualsiasi momento senza avvisare alcuno?

Credo che questo aspetto, al di la' del mio problema personale delle foto, potrebbe interessare il forum visto che è una situazione che capita piu' spesso di quanto si creda!!!!!!

 

 

inexecutivis pubblicato 13 ottobre 2016

A nostro avviso l’analisi della problematica deve partire dalla lettura dell’art. 560 comma quinto c.p.c., ai sensi del quale “Il giudice, con l'ordinanza di cui al terzo comma dell'articolo 569,[e cioè con l’ordinanza di vendita] stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi affinché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita”.

Non è previsto che l’occupante dell’immobile pignorato possa impedire l’esercizio del diritto di visita dell’immobile da parte dell’interessato, né che l’esercizio del diritto di visita sia subordinato al suo consenso.

La visita dell’immobile è funzionale allo svolgimento di una attività giurisdizionale, e dunque non può essere impedita.

La previsione, introdotta nel corpo dell’art. 560 c.p.c. dalla legge n. 80/2005 è figlia dell’idea per la quale la vendita forzata sarebbe stata tanto più efficiente quanto più avrebbe avuto la capacità di porsi sullo stesso piano delle vendite che si svolgono sul libero mercato. Sotto questo profilo, dunque, si è considerato che nelle vendite esecutive non l’acquisto non potesse avvenire “a scatola chiusa”, poiché questo le avrebbe fortemente disincentivate.

La norma, pertanto, da un lato ha riconosciuto al potenziale acquirente un vero e proprio diritto di visita, e dall’altro ha imposto al custode il compito di adoperarsi affinché questo diritto possa essere esplicato.

Venendo alla situazione da lei prospettata, è chiaro che il diritto di visita deve essere riconosciuto anche quando custode dei beni sia lo stesso debitore esecutato.

Ciò non vuol dire che questo legittimi “irruzioni”. L’esercizio del diritto di visita dovrà essere sempre esercitato nel rispetto della riservatezza degli occupanti, con i quali la visita dell’immobile dovrà essere preventivamente concordata.

È evidente, sulla scorta di quanto sin qui detto, che comportamenti ostruzionistici sarebbero illegittimi, e legittimerebbero di per sé la richiesta di sostituzione del custode.

 

Vale solo la pena di ricordare, in proposito, che anche in tema di locazione la giurisprudenza della Cassazione ha riconosciuto in capo al proprietario il diritto di far visitare l’immobile ai fini della vendita o della cessione in locazione ad altri, sancendo che un eventuale ingiustificato rifiuto da parte del conduttore è causa di risoluzione del contratto. (Cass. civ. sez. III, 09/02/1980, n. 911).

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