Spett.le astalegale, un immobile risulta pignorato e sottoposto a procedura esecutiva. È stato esperito anche un tentativo di vendita, andato deserto. La procedura è attualmente ferma per un ricorso. Questo immobile (intestato alla società A) prima del pignoramento è stato concesso in regolare locazione alla società B (con espressa autorizzazione al subaffitto). La società B a sua volta ha concesso in subaffitto alla società C l'immobile, con autorizzazione della società A. La società C adesso deve subaffittare alla società D l'immobile. Le società A e B hanno già dato espresso consenso. Che rischi ci sono per la società D? Per prendere l'immobile in locazione oltre all'autorizzazione delle altre società coinvolte occorre anche l'autorizzazione del custode giudiziario? Se la società D paga il canone alla società che lo concede in subaffitto, potrebbe accadere che la procedura chieda alla società D i canoni che invece sono stati corrisposti alla società che subaffitta?
Immobile pignorato in locazione
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- Ultimo messaggio 12 gennaio 2018
Rispondiamo alla domanda osservando che a nostro avviso per la sublocazione non è necessario il consenso del custode giudiziario, poiché il conduttore dispone non già del bene in quanto tale, bensì della sua posizione giuridica conduttore sulla base di un contratto opponibile alla procedura (sempre che ricorrano i presupposti di cui all’art. 2923 c.c.).
Riteniamo inoltre che i canoni di locazione dovuti dal subconduttore non possano costituire frutti della cosa pignorata ai sensi dell’art. 2912 c.c., poiché il subconduttore è soggetto del tutto estraneo alla procedura ed ha rapporti con il proprio locatore. Frutti della cosa pignorata (e dunque sottoposti al pignoramento) sono solo quelli che derivano dalla locazione principale.
Insomma: mentre la società B dovrà versare i frutti al custode, le società C e D non hanno analogo obbligo, poiché estranee al rapporto di locazione stipulato dal proprietario, e nel quale è subentrato il custode per effetto del pignoramento.
Nei termini qui indicati si è espressa la giurisprudenza della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11830 del 16.5.2013, che sulla scorta delle considerazioni appena svolte ha ritenuto che il sublocatore è legittimato a promuove azione di sfatto per morosità nei confronti del suo subconduttore, il quale non può eccepire di non essere più tenuto al pagamento dei canoni di locazione in forza dell’intervenuto pignoramento.
Chiaramente, il contratto di sublocazione sarà opponibile o meno alla procedura negli stessi termini in cui lo è il contratto di locazione, in forza della regola ricavabile dall’art. 1593, comma terzo, c.c., a mente quale, la nullità, la risoluzione o comunque il venir meno del contratto di locazione determina la caducazione anche del rapporto di sublocazione, in aderenza al principio generale resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis.
