Sono interessato a partecipare ad un'asta per un terreno con sovrastante due immobili rurali nei quali vi è un appartamento accatastato A4 (con rendita catastale 226) e le restanti parti sono accatastate D10 (con rendita catastale 3.198). In tali fabbricati veniva svolta attività di agriturismo non più operativa da numerosi anni e gli immobili sono inutilizzati. Io sarei interessato a prendere gli immobili per uso familiare, con trasferimento di residenza (e pagamento di tasse) presso il Comune ove essi si trovano, senza prendere la qualifica né di coltivatore diretto né di imprenditore agricolo e dunque senza svolgere attività di agriturismo. Il terreno verrebbe coltivato al solo fine di realizzare una produzione sufficiente per le esigenze familiari (orto). Detto ciò la mia determinante di scelta sul se partecipare o meno a questa asta dipende tutto dall'imposta IMU da pagare sulla parte di immobile accatastato D10, perché se l'immobile perde la categoria catastale D10 oppure viene riclassificato come immobile rurale non più strumentale allora sarei assoggettato a pagare l'IMU con aliquota del 7,6 per mille. Considerando la rendita catastale di 3.198 sarei perciò costretto a pagare euro 4.078 all'anno di sola IMU + tassa rifiuti. Non essendo io coltivatore diretto o imprenditore agricolo l'immobile D10 perde o non perde le caratteristiche di ruralità e l'accatastamento in D10? Grazie Mille
IMMOBILE D10
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- Ultimo messaggio 13 ottobre 2022
A nostro avviso la risposta all’interrogativo formulato va data distinguendo due piani: quello dei presupposti delle agevolazioni e quello dei presupposti per l’accatastamento in D/10.
Quanto al primo, la cassazione ha ribadito, anche recentemente, che «In tema di ICI, ai fini dell’applicabilità dell’esenzione per i fabbricati rurali, prevista dal combinato disposto dell’art. 23, comma 1-bis, del d.l. n. 207 del 2008 (conv., con modif., dalla l. n. 14 del 2009), e dell’art. 2, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 504 del 1992, è rilevante l’oggettiva classificazione catastale, senza che assuma rilevanza la strumentalità dell’immobile all’attività agricola, come confermato sia dall’art. 9 del d.l. n. 557 del 1993 (conv., con modif., dalla l. n. 133 del 1994), sia dalla disciplina inerente le modalità di variazione-annotazione attraverso le quali è possibile pervenire alla classificazione, anche retroattiva, dei fabbricati come rurali, onde beneficiare dell’esenzione, di cui agli artt. 7, comma 2-bis, del d.l. n. 70 del 2011 (conv., con modif., dalla l. n. 106 del 2011), 13, comma 14- bis, del d.l. n. 201 del 2011 (conv., con modif., dalla l. n. 214 del 2011), 2, comma 5-ter, del d.l. n. 102 del 2013 (conv., con modif., dalla l. n. 124 del 2013), nonché dagli artt. 1 e 2 del decreto del ministero dell’economia e delle finanze del 26 luglio 2012» (Cass. Ordinanza 23 ottobre 2018, n. 26735).
Il problema, tuttavia, è che cessando il requisito della strumentalità rispetto all’attività agricola il terreno perde il requisito della ruralità e quindi vengono meno i presupposti dell’accatastamento in D/10.
Invero, le sezioni unite hanno osservato che “il Comune dovrà impugnare l'attribuzione della categoria catastale A/6 o D/10 al fine di potere legittimamente pretendere l'assoggettamento del fabbricato all'imposta".
Dunque, fin quando l’immobile resterà nella categoria catastale D/10 non ci saranno problemi; tuttavia, venuti meo i requisiti, l’agenzia del territorio potrebbe d’ufficio, o su richiesta dell’ente, provvedere ad un riclassamento.
Grazie per la puntuale risposta. Nel caso io decidessi di dare in affitto o in uso ad un imprenditore agricolo (o coltivatore diretto) la parte accatastata D10 in questo caso non cesserebbe il requisito della strumentalità rispetto all'attività agricola?
Ci sembra un modo per aggirare la norma. Non crediamo che la cosa sia fattibile.
Grazie per la risposta. Ad ogni modo voglio precisare che non è mia intenzione né aggirare norme né evadere imposte, tuttavia se la parte di immobile accatastato D10 io al momento non la uso, sarà pure lecito da parte mia decidere di darlo in affitto a qualcuno?
Non intendevamo dubitare della sua buona fede, e se la nostra risposta può aver ingenerato questo dubbio ce ne scusiamo. Il punto è che la situazione prospettata, oltre a soddisfare reali esigenze, potrebbe anche dissimulare un artificio elusivo. Se così non è, nulla quaestio.
Grazie per tutti i chiarimenti. Questo blog è molto utile
Grazie a lei!
Buonasera,
sono quasi nella stessa situazione e volevo sapere se lei è andato avanti con l'acquisto e a cosa è andato incontro.
In particolare, dovrei partecipare a breve ad un'asta di un complesso rurale, dove sono presenti unità immobiliari rurali accatastate come A/3, alcuni C/2 e un D/10, la cui rendità è la più alta.. oltre 5.000€.
Di fatto acquisterei come privato, trasferendo la mia residenza nell'abitazione principale, tutto il resto lo vorrei affittare al mio compagno che è imprenditore agricolo.
Volevo capire che spese ho io nell'acquisto a livello di imposte e tasse sui vari beni e terreni (decine di ettari) e se a questo punto è possibile poi affittare gli stessi a imprenditore agricolo, fatto salva la prima casa.
grazie.
